Reviews van deze auteur (112622)

Van regen in de drup

Na ons eerst 6 wkn in het donker hebben laten zitten heeft electricien woonin Nieuwegein nu besloten de lichten dag en nacht te laten branden. Niet alleen in het trappenhuis maar ook op de galerij. En maar mensen in de financiele problemen brengen die bij je huren Woonin! Of moeten we soms duidelijker zien dat er niet goed wordt schoongemaakt op de schakelstede gebouw Stadswachter?

Opslag id bewijs kopieen

Ymere slaat op grote schaal kopieen op van Id-bewijzen. Dit is verboden. Ze vernietigen ze niet na gebruik. Tonen zou voldoende moeten zijn in ons land maar Ymere maakt haar eigen regels.

Liegende monteur woonin

Woonin zegt dat monteur langs is geweest. Nooit iemand langs geweest. Ze onderzoeken klacht niet en wij zitten met de schade ondanks service abo.

Opdringerige monteur Woonin

Nieuwe monteur in Overvecht is zeer opdringerig. Sportschool figuur met platte pet denkt dat ie alles kan maken als je als vrouw alleen thuis bent.

Hopenloos die woonin

Pakken overlastgevers niet aan. Laten ze aan de politie die ook niets doet todat er koppen vallen.

Monteurs verklikken

Ik wil ff waarschuwen tegen de monteurs van woonin. Ze rapporteren over alles wat ze zien in je huis. Stellen ook ongepaste vragen die niets van doen hebben met kapot deurslot. Horen je ook uit over je buren. Maken foto's van je huis zonder toestemming. Oppassen voor deze smiechten.

Weer een nieuwe truuk

Woonin heb weer een nieuw excuus gevonden voor huurverhoging.https://www.rtvutrecht.nl/nieuws/3818850/nieuwbouwwoningen-in-utrecht-worden-duurder-door-stoppen-warmtenet-eneco

Schoonmaken ho maar

Wij betalen voor schoonmaken maar dat gebeurt alleen maar op papier. Gebouw Stadswachter, Schakelstede is een beestenzooi.

Asbest is een mening

Asbest bestaat niet volgens Woonin en gevaarlijk is het ook niet.

Wooin schimmel schandaal

https://www.vpro.nl/programmas/tegenlicht/lees/artikelen/2024/nieuwsverhalen/grof-schimmelschandaal-in-utrecht.html

Sterke punten
Mensen ziek maken

Afgebekt worden

wanneer je belt als huurder is heel normaal bij de woonin. Zo besparen ze op onderhoud he. Het begint al bij de telefoniste.

Sterke punten
hebben ze niet

Zwakke punten
aleen maar

Afgebekt worden

wanneer je belt als huurder is heel normaal bij de woonin. Zo besparen ze op onderhoud he. Het begint al bij de telefoniste.

Sterke punten
hebben ze niet

Zwakke punten
aleen maar

Machtsmisbruik

Wat doe je als voormalig woonconsulent van Woonin wanneer je van je buren af wilt? Je laat een ex collega een verzonnen klacht over de buurtjes neerleggen bij de Gemeente. Jahaa wij hebben de bewijzen in handen.

Woonin nept huurders

Plannen Nijpelsplantsoen aangepast na stemming door huurders. Kortom woonin wint altijd.

Sterke punten
=

Zwakke punten
7

Gaesaantwerkstadgenoot

Bewoners Saffierstraat boos na brief van Stadgenoot over 'verwaarloosde' geveltuinen
18 juli 2019, 07.00 uur

Bewoners van de Saffierstraat in de Diamantbuurt voelen zich boos en beledigd na een brief die zij hebben ontvangen van woningcorporatie Stadgenoot. In de brief wordt hen verteld dat het onderhoud van hun geliefde geveltuintjes 'te wensen overlaat'. Bovendien moeten alle bomen en struiken worden teruggesnoeid naar een maximale hoogte van 1,20 meter.

'Nou, dat is ongeveer deze hoogte. Nou weg bloemen, weg is alles. Dan is de tuin gewoon verpest', vertelt buurtbewoner Mariëlle Bakker naast haar geveltuintje. Ook de boom van de overbuurvrouw, 'met de mooiste tuin van de straat', zou het moeten ontgelden.

Overigens is niet alleen de boodschap van de brief, maar ook de toon ervan bij de buurtbewoners in het verkeerde keelgat geschoten. 'Te wensen overlaat. Ten eerste schrijf je dat niet, maar het is gewoon niet waar. Het klopt niet', zegt bewoner Hjalmar Frederiksson. 'Een buurt met goed onderhouden tuinen is fijn en goed voor de veiligheid in de buurt: wat een lariekoek!', vult buurman Huug van Tienoven aan.

De bewoners hebben van Stadgenoot een maand gekregen om hun geveltuintje op orde te krijgen. Daarna worden tuintjes opnieuw gecontroleerd. 'Er zijn tuinen die verwaarloosd zijn, absoluut. Maar nou nét niet onze tuinen. Wij hebben het echt heel goed beheerd', aldus Bakker. Van Tienoven: 'Dit is sanctioneren in plaats van stimuleren. En ze moeten niet aan mijn tuin komen!'

Verwaarloosde tuinen
Stadgenoot laat in een reactie aan AT5 weten: 'In de Saffierstraat knappen we jaarlijks samen met bewoners en de bewonerscommissie de geveltuinen op. Omdat het ons opviel dat een aantal geveltuinen in de tussentijd wat rommelig is geworden, hebben we deze bewoners een brief gestuurd met de vraag of ze hun geveltuin op orde willen brengen. Als we over een tijdje nog steeds verwaarloosde geveltuinen in de buurt zien, gaan we met individuele bewoners in gesprek om samen te kijken hoe we deze kunnen opknappen.'

Sterke punten
.

Zwakke punten
.

Levensgevaarlijk stadgenoot hu

Nog meer camera's op straat en in portiek Westerduinenstraat na derde explosie
20 februari 2024, 14.56 uur · Aangepast 20 februari 2024, 22.09 uur · Door AT5







Na de derde explosie binnen een maand in een flat in de Westerduinenstraat in Noord komen extra camera's te hangen op straat en in het pand zelf. De eerste camera die de gemeente begin februari in de Westerduinenstraat in Noord buiten plaatste, was blijkbaar niet genoeg om te voorkomen dat er nog een explosie plaatsvond. Nu plaatst de gemeente daarom een tweede camera op straat. En woningcorporatie Stadgenoot gaat met spoed camera's binnen het pand, in de portiek, hangen.

Inter Visual Studio / Sander Disselkoter
Inter Visual Studio / Sander Disselkoter
De gemeente schakelt tevens extra boa's en toezichthouders in. "Het is verschrikkelijk dat dit nu juist hier weer is gebeurd. We blijven in nauw contact met de bewoners, en doen er alles aan om ze zo goed mogelijk te ondersteunen", aldus een woordvoerder van Stadsdeel Noord.

Heftige emoties
Ook woningcorporatie Stadgenoot heeft veel te maken met hevig geëmotioneerde bewoners, die vaak rechtstreeks contact opnemen met hen om hun gevoelens van onveiligheid te uiten en te vertellen wie er volgens hen zou moeten verhuizen, vertelt een woordvoerder. "Dat heeft ook invloed op het dagelijks werk van onze medewerkers. Wij verwijzen ze door naar de juiste instanties, zoals Slachtofferhulp. Twee gezinnen in de Westerduinenstraat hebben we ook geholpen met tijdelijke huisvesting. Dat is al lastig met de weinige woningen die beschikbaar zijn."

Daarnaast moet Stadgenoot 'continu in allerijl schade herstellen'. Om die reden plaatsen ze dus nu ook zelf camera's. Ook overleggen ze gezamenlijk met andere woningcorporaties, politie en gemeente over de explosieproblematiek. "We doen al meer dan we kunnen, we zijn er niet voor de openbare veiligheid. Maar het gaat nu ook om vernieling van ons bezit."

Sterke punten
=

Zwakke punten
=

Hetwaaromvanhuurverhoging

'Medewerker Stadgenoot gokte met verduisterde miljoenen'
11 januari 2020, 07.41 uur · Door Redactie







De werknemer die miljoenen euro's van woningcorporatie Stadgenoot naar een eigen rekening overmaakte, heeft met dat geld gegokt.


Dat schrijft De Telegraaf. Volgens de krant was de vrouw de afgelopen twee jaar iedere vrijdag- en zondagavond bij een vestiging van Holland Casino in Utrecht, waar ze 'vrijwel elk bezoek duizenden euro's verloor aan de roulettetafel'.

De krant schrijft dat ze bijna al het verduisterde geld heeft vergokt. Holland Casino Directeur Security Janny Wierda zegt echter dat dat niet klopt. 'Het overgrote deel van dit bedrag moet elders zijn besteed.'

Wel geeft Wierda aan dat de medewerker regelmatig in het casino kwam en dat er contact met haar was. 'Bij navraag en controle gaf zij aan een uitermate goede baan te hebben op senior niveau bij een grote organisatie en tevens over voldoende eigen vermogen te beschikken, inclusief onroerend goed.'

De vrouw werkte als senior financieel medewerkster bij de woningcorporatie. Stadgenoot liet eerder deze week weten aangifte te hebben gedaan en te proberen het geld terug te krijgen.

Sterke punten
=

Zwakke punten
=

Datalek stadgenoot

Stadgenoot waarschuwt duizenden huurders voor phishingberichten na datalek
29 maart 2023, 22.17 uur · Door AT5







Woningcorporatie Stadgenoot heeft ongeveer 15.000 huurders uit voorzorg gewaarschuwd om waakzaam te zijn voor nepbrieven, phishingberichten of telefoontjes van oplichters. De gegevens van de huurders zijn betrokken geraakt na een datalek bij een marktonderzoeksbureau waarmee de woningcorporatie samenwerkt.


Het gaat om de gegevens van huurders die in het verleden voor één of meer tevredenheidsonderzoeken zijn uitgenodigd. Namen, adressen, e-mailadressen en telefoonnummers kunnen onder andere zijn gelekt. Stadgenoot wil benadrukken dat het niet gaat om wachtwoorden.

Stadgenoot kreeg op 24 maart te horen dat de gegevens van hun huurders mogelijk waren gelekt, afgelopen maandag werd dat bericht bevestigd. De woningcorporatie laat weten dat er door het marktonderzoeksbureau direct maatregelen zijn getroffen om het datalek te dichten en om herhaling te voorkomen. Stadgenoot heeft een melding gemaakt de Autoriteit Persoonsgegevens.

Stadgenoot vraagt aan de huurders om de komende tijd extra waakzaam te zijn voor nepbrieven, phishingberichten - zoals e-mails, sms’jes of WhatsAppberichten - of telefoontjes die afkomstig lijken te zijn van bekenden of bedrijven. Ook laten zij aan de huurders weten dat zij nooit vragen om bankgegevens, pincodes of wachtwoorden van de huurders.

Sterke punten
..

Zwakke punten
Ik zou het niet weten.

Gratis vuurwerk

Vorig jaar 27 explosies bij woningen Stadgenoot: "De onmacht maakt het soms zwaar"
27 juni 2024, 19.00 uur
Door Stefan Bunschoten · Foto: Inter Visual Studio / Kyrlian de Bot







Woningcorporatie Stadgenoot vraagt vandaag in het eigen jaarverslag aandacht voor de gevolgen van explosies bij sociale huurwoningen. Het gaat volgens Stadgenoot om een zorgwekkend fenomeen.

In 2023 gingen er explosieven af bij 27 woningen van de woningcorporatie. "Deze aanslagen hebben een zeer grote impact op de omwonenden en zijn voor onze medewerkers ook arbeidsintensief", schrijft Stadgenoot. "Het herstellen van de schade is bovendien zeer kostbaar."

"Onze medewerkers krijgen te maken met emoties van mensen die veel van ons verlangen"

Jaarverslag Stadgenoot
De bewoners die door de explosies gedupeerd zijn, zouden soms te veel van de woningcorporatie verwachten. "Onze medewerkers krijgen te maken met emoties van mensen die veel van ons verlangen, maar waar we niet heel veel voor kunnen betekenen. Die onmacht maakt het soms zwaar."

De woningcorporatie voert gesprekken met onder meer de gemeente, andere woningcorporaties en de politie over de explosies en de gevolgen daarvan. Stadgenoot heeft daarbij de zorg uitgesproken dat medewerkers na explosies hun werk nog wel veilig moeten kunnen doen. Daarom is er ook aan de andere partijen gevraagd of de medewerkers geholpen kunnen worden 'bij het omgaan met agressie jegens hen'.

"In steeds meer buurten zien we dat de leefbaarheid onder druk staat"

Jaarverslag Stadgenoot
In het jaarverslag schrijft de woningcorporatie ook dat de doelgroep de laatste jaren verandert. "Het aandeel huurders in kwetsbare situaties groeit, het aandeel oudere huurders neemt door de vergrijzing toe en de zelfredzaamheid van onze huurders is minder vanzelfsprekend. Dit vraagt veel van de veerkracht van buurten en in steeds meer buurten zien we dat de leefbaarheid onder druk staat."

Vorig jaar vonden er in totaal maar liefst 197 explosies plaats in de stad. Meerdere woningcorporaties spraken er eerder dit jaar al hun zorgen over uit.

Zwakke punten
..

Neerkijken op huurders

Oostenburgereiland sociale huurwoningen stadgenoot Amsterdam liggen tegenover een vuilverbrandingsoven en boven een doorrij poort voor vuilwagens 24 h per dag. Vijf slachtoffers zijn al weggevlucht uit deze woningen binnen een jaar tijd. Adres: Oostenburgerdwarsstraat. U bent gewaarschuwd.

Sterke punten
ik durf het bijna

Zwakke punten
niet te zeggen maar ...

Afvoerputje woning Rochdale

Ik wil even van de gelegenheid gebruik maken om Rochdale Amsterdam van uit de bodem van mijn hart te bedanken voor het inpikken van een zuurverdiend zoekpunt.

De nieuwbouwwoning aan de Amstel had slechts enkele gebreken waardoor wij ons genoodzaakt zagen er van af te zien net als velen voor ons.
1. bovenop ouder en kind centrum
2 naast basisschool
3 tegenover opvanglocatie hvo qurido
4 naast lawaai brug
5 in het verlengde van piepende brug die altijd vast zit
6 huur van bijna 1000 euro en geen eigen berging.

Bedankt hoor Rochdale dat u huurders laat bloeden voor de Maserati van de baas in plaats van de schade te verhalen bij de voormalig directeur zelf. Google op maseratieman de letters h en m en op rochdale en u ziet wat wij bedoelen. Het adres ligt aan Labor Vincitpad.

Sterke punten
/

Zwakke punten
-

Breman toneelvoorstelling

Breman is al 3 x bij ons langs geweest. Probleem is niet opgelost. Woonin reageert niet op klacht over vriendje Breman.

Sterke punten
=

Zwakke punten
alles

RRS trickydickie

Woonin werkt met RRS. Die moet je zelf bellen voor een afspraak. RRS staat bekend om haar onbetrouwbaarheid maar soort zoekt soort.. Altijd je ingehuurde bedrijf geloven en nooit je huurder he Woonin.

Servicekostenrentediefstal

Weer me te veel betaalde servicekosten over 2022 niet terug gekregen. Wordt 2025 staat in brief. Reken ff mee. 35000 sociale huurwoningen. Zeg dat Er 30.00 flatwoningen bij zitten. 30.000 x gemiddeld 50 euro te veel betaalde v= 1500.000 waarover zij 2 jaar of langer rente trekken. Woonin maakt al winst door slecht onderhouden en al afgeschreven woningen voor de maximum prijs te verhuren. Tel daarbij 1500.00 tegen 2 procent rente bij op = 2727.27272727 pure winst op de servicekosten alleen al. Geld dat niet geinvesteerd in de woningen hoor. Nee hoor. We houden liever onze hand op bij de overheid want dan zijn we opeens wel een sociale woningbouwvereniging. Ze zpuden deze hele tent eens moeten doorlichten van de overheid.

Sterke punten
rente trekken over te veel betaalden servicekosten

Zwakke punten
doen alsof dat dus normaal is he

Klachten genegeerd

Woonin reageert gewoon niet op een klacht over een medewerker.

Sterke punten
wantoestanden

Zwakke punten
klachten negeren

Klachten onder mitros

Voor meer reviews over woonin zie: https://www.klacht.nl/mitros/#google_vignette

Sterke punten
Lees

Zwakke punten
lees

Eigen volk eerst

Er kwam een woonconsulent van de woonin onverwacht aan de deur. Verhaal was niet te begrijpen want medewerker bleek nog egen correcte Nederlandse zin te kunnen produceren. Blijkbaar hadden de buren iets gemeld. Toen wij aangaven dat dit onzin was werden wij niet direct geloofd. Omdat een beeld duizend woorden waard is maar ff wat laten zien. Geen excuses. Nee kregen het verhaal over ons heen dat de mensen die er pas een paar maanden wonen zo leuk zijn. Kortom arabische medewerker is compleet bevooroordeeld naar Nederlandse huurders toe en doet niet standaard aan hoor en wederhoor.. En wij huren pas 25 jaar van deze dievenbende he.

Sterke punten
Bevoordeeldheid naar trouwe huurders toe ten gunste van nieuwkomers van eigen voilk

Zwakke punten
-

actief voorgelogen bouwen

Nee hoor er waren geen bouwplannen tegenover ons zij de verhuurmakelaar. Nu zijn ze de komende jaren dus bezig met aanlegen fly over direct voor onze deur. Laaienlichters van de stadgenoot. Dag en nacht geluidsoverlast van bouw en treinen.

Sterke punten
treinen 24 uur per dag

Zwakke punten
en ook nog bouwgeluiden er bovenop op 50 m van ons huis

Asbest flats kanaleneiland

Dochtertje heb copd gekregen en wij roken niet. Zou dat nou met de asbest problematiek in ons krot te maken hebben?

Sterke punten
cops

Zwakke punten
door leefomstandigheden niet erkennen

Incompetent personeel

Ongelooflijk incompetent personeel. Advertentie woningnet Kleine zus klopt voor geen meter. En geen beeld van de woning. Als je belt doen ze alsof jij gek bent dat je wilt weten waar je je punten aan gaat spenderen.

Sterke punten
Nou om te beginnen hierboven.

Zwakke punten
Mafkezen niet ontslaan en mensen aan nemen die wel kunnen lezen!

Me poen

Twee jaar te laat maar toch. Te veel betaalde servicekosten terug gekregen met rechtsbijstand.

Sterke punten
liegen

Zwakke punten
geld inpikken

huurverhoging ondanks schimmel

zie Parool bericht https://www.parool.nl/amsterdam/welkom-in-de-champignonkwekerij-huurders-in-noord-krijgen-ondanks-schimmel-toch-huurverhoging~b81316e7/?referrer=https://www.google.com/

Sterke punten
doodenge lui

Zwakke punten
dat hele stadgenoot

Schadevergoeding stadswachter

Woonin alias de Mitros heeft schriftelijk bevestigd dat alle huurders de t##ng kunnen krijgen wanneer het op vergoeding van de schade aankomt van de zoveelste overstroming in de bergingen. Ze willen niet eens de naam geven van hun verzekeraar. Dankjewel slechtste verhuurder van Nederland.

Sterke punten
Je een oor aannaaien en nergens maar dan ook

Zwakke punten
nergens ever ooit verantwoordelijkheid voor nemen. Als zij geld bij je menen te kunnen halen zijn ze er als de kippen bij.

Insectenplaag schakelstede

Het stikt van de beesten in onze bergingen. Dat komt door de plassen water. Maar Woonin gaat nergens over hoor. Over geen enkele lekkage de afgelopen 5 jaar. En dan die stank!!!!! Het lijkt wel een open riool hier beneden met zes generaties muggen

Sterke punten
insecten muggen mieren

Zwakke punten
zie eerder

Psychiatrisch patient bescherm

Mafkees gooit interieur 2 x per jaar uit raam. Is geen probleem volgens Woonin.

Sterke punten
Bestaan niet

Zwakke punten
Onleefbaarheid creeren

Witse licht de boel op

en woonin dekt ze aan alle kanten. verven gaten in je huis gewoon dicht nadat ze ze gevuld hebben met krantenpaper

Sterke punten
duppie op de eerste rang

Zwakke punten
je voorliegen dat het wel goed is gedaan en doen alsof jij liegt

Hopeloze tent

Ze hebben compleet lak aan hun huurders. Moest dertig jaar wachten op nieuw stopcontact terwijl draden er uit hingen en in abonnement service zit.

Sterke punten
Geen

Zwakke punten
Zie review.

Hopeloze tent

Ze hebben compleet lak aan hun huurders. Moest dertig jaar wachten op nieuw stopcontact terwijl draden er uit hingen en in abonnement service zit.

Sterke punten
Geen

Zwakke punten
Zie review.

Waar blijven mijn centen

Een jaar na einde contract heb ik nog steeds de eindafrekening van de servicekosten ontvangen. Flat in Nieuwegein middenhuur. Lekker dan Woonin!

Sterke punten
rente trekken op mijn centen

Zwakke punten
en maar liegen dat het komt

Waar blijven mijn centen

Een jaar na einde contract heb ik nog steeds de eindafrekening van de servicekosten ontvangen. Flat in Nieuwegein middenhuur. Lekker dan Woonin!

Sterke punten
rente trekken op mijn centen

Zwakke punten
en maar liegen dat het komt

Waar blijven mijn centen

Een jaar na einde contract heb ik nog steeds de eindafrekening van de servicekosten ontvangen. Flat in Nieuwegein middenhuur. Lekker dan Woonin!

Sterke punten
rente trekken op mijn centen

Zwakke punten
en maar liegen dat het komt

Waar blijven mijn centen

Een jaar na einde contract heb ik nog steeds de eindafrekening van de servicekosten ontvangen. Flat in Nieuwegein middenhuur. Lekker dan Woonin!

Sterke punten
rente trekken op mijn centen

Zwakke punten
en maar liegen dat het komt

Trouwe huurders laten stikken

Onze grootouders worden lastig gevallen door hun nieuwe buren. Zij huren al 30 jaar van de Mitros zonder ooit een klacht te hebben ingediend en kunnen nu compleet doodvallen.

Sterke punten
niets doen tegen onleefbaarbheid

Zwakke punten
alleen maar incasseren

Wanneer doen ze pas wat

Huurder in Oost moet woning verlaten na tientallen overlastmeldingen en bedreigen buren
28 oktober 2023, 22.00 uur · Aangepast 29 oktober 2023, 10.30 uur · Door AT5







Een man heeft in zijn huurhuis in Oost zoveel overlast veroorzaakt, dat hij zijn woning binnen twee weken moet ontruimen. De man schreeuwde vaak midden in de nacht en bedreigde zijn buren meerdere keren. In totaal kwamen er 52 overlastmeldingen bij de politie binnen. Ook moet de man ruim 2.000 euro aan achterstallige huur betalen.

AT5
AT5
De woningcorporatie Stadgenoot - waarvan de man zijn woning huurde - waarschuwde de man meermaals voor het veroorzaken van overlast, maar de situatie verbeterde niet. Volgens de man lag het niet aan hem, maar juist aan zijn buren. "Zijn claim dat juist de buren overlast zouden veroorzaken was niet aannemelijk en zijn hardnekkige ontkenning dat hij hulp nodig heeft, maakt juist duidelijker dat de overlast waarschijnlijk in de toekomst niet zal verminderen", schrijft de rechtbank.

'Geen verbetering'
Doordat de man, naar eigen zeggen, 'problemen ervaarde', betaalde hij zijn huur niet. In totaal liep de achterstallige huur op tot ruim 2.000 euro.

Al met al is er volgens de rechtbank 'geen concreet zicht op verbetering van de situatie' en wordt de ontruiming daarom doorgezet. "Daarbij is tot slot in aanmerking genomen dat (gedaagde) in dat geval in aanmerking komt voor het laatste kans beleid en (onder voorwaarden) een andere woonruimte wordt aangeboden." Daarmee geeft de verhuurder de man na ontruiming van de woning nog een laatste kans.

Weer een rechtzaak verloren

Stadgenoot krijgt ongelijk: zoon (49) die bij moeder woont is medehuurder
3 maart 2024, 18.20 uur · Aangepast 3 maart 2024, 19.32 uur · Door AT5







Een 49-jarige man die ongeveer zes jaar geleden opnieuw bij zijn moeder kwam wonen is, ondanks tegenwerking van woningcorporatie Stadgenoot, officieel medehuurder. Dat heeft de rechtbank vorige week geoordeeld.

AT5
AT5
De man woonde enige tijd in België, maar hij keerde in 2018 op 44-jarige leeftijd terug naar de sociale huurwoning van zijn moeder in Zuidoost. In april 2019 kreeg de man een ongeval met een auto waardoor hij hersenletsel opliep. Hij heeft geen werk en wordt geholpen door een begeleider. Zijn moeder en hijzelf deden in 2020, 2021, 2022 en 2023 al pogingen om hem aan te merken als medehuurder, maar Stadgenoot wees alle verzoeken af.

Hospita
Volgens Stadgenoot ging het niet om een 'duurzame gemeenschappelijke huishouding', maar om een poging om in de sociale huurwoning te kunnen blijven als de moeder op korte termijn het huis zou verlaten. Het zou volgens de woningcorporatie gaan om een zogeheten 'hospita-situatie', wat betekent dat de woning wel gedeeld wordt, maar dat de bewoners geen gemeenschappelijk huishouden vormen.

De zoon en moeder bestreden dat. Zo betaalt de 49-jarige man mee aan de huur en hebben ze de huishoudelijke taken verdeeld. Ook eten ze dagelijks samen en zitten ze samen in de woonkamer. De begeleider en het Buurtteam Zuidoost, dat de bejaarde moeder helpt, schreven een verklaring waarin ze dat bevestigden.

"Zo bezien heeft Stadgenoot onvoldoende gesteld om te twijfelen aan de inhoud van de brieven"

VONNIS KANTONRECHTER
Volgens de kantonrechter is voldoende vast komen te staan dat de twee inderdaad een gemeenschappelijk huishouden hebben. Omdat de begeleider en het buurtteam 'professionals in hun vakgebied' zijn, gelooft de kantonrechter hun verklaringen ook. "Zo bezien heeft Stadgenoot onvoldoende gesteld om te twijfelen aan de inhoud van voornoemde brieven waarin het beeld van een gemeenschappelijke huishouding wordt geschetst."

De kantonrechter schrijft in het vonnis wel dat een situatie waarin een kind bij een ouder woont meestal geen 'duurzame' gemeenschappelijke huishouding is, maar een 'aflopende' situatie. Met andere woorden, het kind heeft de bedoeling om later te vertrekken. In dit geval is daar volgens de kantonrechter geen sprake van. Zo had de man alleen kleding meegenomen en geen meubels, heeft hij weinig sociale contacten, zitten zijn eigen kinderen in Afrika en is niet gebleken dat hij zelf naar een woning in Nederland heeft gezocht.

Lekker dan

Onveilig gevoel op startblok Elzenhagen: "Uitwerpselen, lachgas en drugsgebruik"
1 april 2024, 07.00 uur · Aangepast 1 april 2024, 09.20 uur · Door Hedwig Goudsmit







Startblok Elzenhagen is een van de vele locaties in de stad waar statushouders, starters en studenten samenwonen als 'community'. Maar sprake van een fijne gemeenschap is volgens sommige bewoners al lang niet meer. Drugsgebruik, uitwerpselen in de gang en daklozen in de gemeenschappelijke woonkamer; bewoners kijken er niet meer van op. "Maar het geeft wel een onveilig gevoel."

Play Video
AT5

"Het is echt balen om hier te wonen om eerlijk te zijn", zo begint Patrick. Hij wil niet bij zijn echte naam genoemd worden en ook anoniem blijven op beeld. Hij is bang voor represailles vanuit de verhuurder. "Afval, uitwerpselen, etensresten. Het is gewoon heel erg vies. Lachgastanks en zwervers die naar binnen gaan. Het geeft een onveilig gevoel."

De daklozen die in de gemeenschappelijke woonkamers slapen, is ook de verhuurder opgevallen. Daarom heeft Lieven de Key de deurklinken voor minimaal een maand van de woonkamers afgehaald, zodat er niemand meer naar binnen kan. Eerder waren de woonkamers ook al voor drie à vier maanden dicht, vertelt Patrick. Al is dat volgens hem ook niet de oplossing. "Zo is er ook geen plek meer om je buren te ontmoeten. Dat 'community'-gevoel is echt helemaal verdwenen."

Lachgasverslaving
Een van Patricks buren, Nick, hangt uit het raam. Hij kijkt naar hoe de lachgasflessen vanaf de tweede verdieping naar beneden worden gegooid door mensen die zijn ingehuurd door de verhuurder. Onderaan de brandtrap ligt een hoop van al ongeveer dertig flessen. "Volgens mij hebben ze er al een stuk of dertig weggebracht", roept Nick uit het raam. "Er woont hier iemand met een lachgasverslaving en die heeft alle lege flessen in de woonkamer gezet."

AT5
AT5
De vraag of we wat langer met Nick mogen praten, beantwoord hij eerst met een 'nee'. Hij wil alle drama die hij heeft meegemaakt op het startblok achter zich laten. Een paar minuten later steekt hij toch zijn hoofd weer door het raam. "Weet je wat? Kom maar binnen. Ik ga toch verhuizen", zegt hij.

"Diegene met de verslaving woont onder mij", vertelt hij verder. "Het gaat vier dagen per week de hele nacht door." Nick vertelt dat hij ook psychische problemen heeft gekregen van het gedoe op het startblok. Hij noemt nog meer voorbeelden op. "Vechtpartijen voor de deur, iemand die knock-out in een kleed werd gerold en werd weg getild, bedreigingen omdat ik homoseksueel ben... Ik ben blij dat ik eindelijk weg kan."

'Lieve buren'
Op straat bevestigt een andere bewoner het verhaal van Nick en Patrick. Ze woont op de begane grond en voelt zich onveilig. "Er wordt bijvoorbeeld vaak 's nacht op mijn deur geklopt", zegt ze. Andere bewoners die we spreken, zeggen de overlast niet te herkennen. Een stuk of vijf bewoners zeggen dat ze er fijn wonen. "Ik heb lieve buren gehad. Onze relatie was goed", zegt er een.

"Net als in andere woongebouwen, komen incidenten in startblok Elzenhagen helaas ook voor"

LIEVEN DE KEY EN EIGEN HAARD - VERHUURDERS
Verhuurders Lieven de Key en Eigen Haard laten weten dat de meeste problemen zich in het verleden afspeelden, maar nu zijn opgelost. "Wij vinden het belangrijk dat bewoners zich veilig en prettig voelen. We geloven in het woonconcept van de startblokken", zo schrijft een woordvoerder. "Net als in andere woongebouwen, komen incidenten in startblok Elzenhagen helaas ook voor. Zoals ook de politie zegt, is van structurele veiligheidsproblemen geen sprake op startblok Elzenhagen. We reageren actief op incidenten en de samenwerking met onze partners op het startblok is de laatste jaren sterk verbeterd."

Startblok Elzenhagen - AT5
Startblok Elzenhagen - AT5
Patrick: "Ik zou willen dat er meer mogelijkheid komt tot betrokkenheid van de bewoners. Bij een community denk ik aan mensen die zelf de community dragen, en zorg dragen voor elkaar. Dat heb je hier niet, terwijl heel veel mensen baat kunnen hebben bij dit woonconcept, waarbij je mensen leert kennen van je leeftijd, zou kunnen worden geïnspireerd door mensen. Maar niemand raakt geïnspireerd van een woonkamer vol vuilnis, uitwerpselen en zwervers. Dat is gewoon niet hoe het werkt."

In 2022 deed AT5 onderzoek naar het woonconcept van gemengd wonen met statushouders en starters naar aanleiding van eerdere incidenten in Stek Oost. Bekijk de reportage hieronder:

Sterke punten
problemen afschuiven op de huurders

Zwakke punten
en er over liegen in de krant ook nog

Hoezo een slot

Wij zitten al 7 weken zonder slot op voordeur complex in een achterbuurt

Sterke punten
nooit iets repareren

Zwakke punten
huurders laten creperen voor 1100 euro per maand

Lift stuk

Lift in flat Overvecht al weken stuk: "Dit is gewoon ellende"
Bewoners van een flat met tien verdiepingen aan de Cleopatradreef in Utrecht kampen al zeker meer dan twee weken met een defecte lift.

Sterke punten
Lift

Zwakke punten
stuk

Onmogelijke organisatie

onmogelijke waardeloze organisatie en vooral de vve\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\r\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\nterwijl je huurt\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\r\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\nzit nu al 6 weken met een kapot slot schuur mij andere 2 buren ook vinden ze normaal bij mitros woonin\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\r\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\nwaarom sturen ze hun eigen techische dienst er niet op af nee er moet perse de gooier komen een ander aannemersbedrijf verleden keer bij een ander slot in de algemene voordeur kapot deden ze er wel een paar maanden over voor dat de deur weer normaal afsloot\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\r\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\nik vind dat niet normaal\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\r\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ndaarbij zitten we al een meer dan een jaar met lekkage kozijn\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\r\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ndie verotte vve daar middelhuis meneer en zijn collega zal ze een rot zorg zijn maar sommige andere buren die ook lekkage hadden ontvingen 1800 eur\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\r\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\nvergoeding\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\r\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\nontvang ik zeker weer een standaard mail of reactie van ze dat ik maar een klacht moet indienen nou dat helpt toch niet

Sterke punten
ON

Zwakke punten
MOGELIJK

Rechtzaak verloren

ennepkwekende huurder mag in woning Stadgenoot blijven
23 april 2022, 16.41 uur · Door AT5/NH Amsterdam







Een huurder die hennep kweekte voor zelfmedicatie in een sociale huurwoning in Nieuw-West mag niet door Stadgenoot op straat worden gezet. Dat heeft de rechter bepaald.


De politie ontdekte in november 2020 in de slaapkamer van de woning een kweektent met daarin een aantal hennepstruiken. Stadgenoot wilde naar aanleiding daarvan de huurder uit de woning zetten, maar volgens de kantonrechter gaat dat te ver.

De huurder voerde aan dat hij de wietplanten voor eigen gebruik verbouwde omdat hij last heeft van spanningsklachten. Ook bleek niet in het huurcontract te staan dat er een verbod gold op het verbouwen van wiet in de woning. Verder tapte de huurder de stroom voor de plantage niet illegaal af, wat bij veel kwekerijen wel zo is en gevaar oplevert.

Bovendien had Stadgenoot de huurder onvoldoende gewaarschuwd voor de ernstige gevolgen van hennep kweken in de huurwoning. De rechter liet verder meewegen dat in de twintig jaar dat de man de woning huurt, er geen klachten over hem zijn geweest. De huurder is nu een gwaarschuwd man, aldus de rechter. Als hij opnieuw de fout in gaat met het kweken van hennep in zijn woning, ligt voor de hand dat hij wel uit de woning mag worden gezet.

Sterke punten
Zie artikel

Zwakke punten
intimidatie huurders

Stadgenot verliest rechtzaak

Stadgenoot krijgt ongelijk: zoon (49) die bij moeder woont is medehuurder
3 maart 2024, 18.20 uur · Aangepast 3 maart 2024, 19.32 uur · Door AT5







Een 49-jarige man die ongeveer zes jaar geleden opnieuw bij zijn moeder kwam wonen is, ondanks tegenwerking van woningcorporatie Stadgenoot, officieel medehuurder. Dat heeft de rechtbank vorige week geoordeeld.

AT5
AT5
De man woonde enige tijd in België, maar hij keerde in 2018 op 44-jarige leeftijd terug naar de sociale huurwoning van zijn moeder in Zuidoost. In april 2019 kreeg de man een ongeval met een auto waardoor hij hersenletsel opliep. Hij heeft geen werk en wordt geholpen door een begeleider. Zijn moeder en hijzelf deden in 2020, 2021, 2022 en 2023 al pogingen om hem aan te merken als medehuurder, maar Stadgenoot wees alle verzoeken af.

Hospita
Volgens Stadgenoot ging het niet om een 'duurzame gemeenschappelijke huishouding', maar om een poging om in de sociale huurwoning te kunnen blijven als de moeder op korte termijn het huis zou verlaten. Het zou volgens de woningcorporatie gaan om een zogeheten 'hospita-situatie', wat betekent dat de woning wel gedeeld wordt, maar dat de bewoners geen gemeenschappelijk huishouden vormen.

De zoon en moeder bestreden dat. Zo betaalt de 49-jarige man mee aan de huur en hebben ze de huishoudelijke taken verdeeld. Ook eten ze dagelijks samen en zitten ze samen in de woonkamer. De begeleider en het Buurtteam Zuidoost, dat de bejaarde moeder helpt, schreven een verklaring waarin ze dat bevestigden.

"Zo bezien heeft Stadgenoot onvoldoende gesteld om te twijfelen aan de inhoud van de brieven"

VONNIS KANTONRECHTER
Volgens de kantonrechter is voldoende vast komen te staan dat de twee inderdaad een gemeenschappelijk huishouden hebben. Omdat de begeleider en het buurtteam 'professionals in hun vakgebied' zijn, gelooft de kantonrechter hun verklaringen ook. "Zo bezien heeft Stadgenoot onvoldoende gesteld om te twijfelen aan de inhoud van voornoemde brieven waarin het beeld van een gemeenschappelijke huishouding wordt geschetst."

De kantonrechter schrijft in het vonnis wel dat een situatie waarin een kind bij een ouder woont meestal geen 'duurzame' gemeenschappelijke huishouding is, maar een 'aflopende' situatie. Met andere woorden, het kind heeft de bedoeling om later te vertrekken. In dit geval is daar volgens de kantonrechter geen sprake van. Zo had de man alleen kleding meegenomen en geen meubels, heeft hij weinig sociale contacten, zitten zijn eigen kinderen in Afrika en is niet gebleken dat hij zelf naar een woning in Nederland heeft gezocht.

Sterke punten
rechtzaken verliezen

Zwakke punten
verliezen altijd geheim proberen te houden voor huurders

Asbesthemel Nijpelsplantsoen

Wij wachten pas 10 jaar dat ze bij ons het asbest uit de muren komen krabben....

Sterke punten
gratis asbest

Zwakke punten
noem es wat dat je verwacht van een huurder, ze doen t allemaal niet

13 maanden waterballet

Wij zitten al 13 maanden tegen een lekke regenpijp aan te kijken achter bij de garages aan de portoricodreef. Zoveel regen doorheen dat grond verzakt is. Mitros doet alsof der neus bloedt zoals altijd

Sterke punten
entertainment verzorgen

Zwakke punten
ook

Voordeur open dag en nacht

Wij zitten al bijna een maand zonder cilinder in de voordeur slot. in de hal slapen nu zwervers.

Sterke punten
gastvrijheid

Zwakke punten
voor niet huurders

schimmelhuis rechtzaak

Je moet naar de hoogste rechter om met urgentie een ander huis te krijgen als boex je een schimmel tent verhuurt. Google maar ff

Sterke punten
lees

Zwakke punten
en verbaas je

schimmelhuis rechtzaak

Je moet naar de hoogste rechter om met urgentie een ander huis te krijgen als boex je een schimmel tent verhuurt. Google maar ff

Sterke punten
lees

Zwakke punten
en verbaas je

haren

Wat doe je als nieuw personeel van woonin als je jezelf in de kijker wil spelen met je jaarcontractje. Dan verzin je problemen met huurders voor de baas. En haal je er zo veel mogelijk anderen bij om te laten zien hoe groot je netwerk wel niet is.
Alleen bij woonin mensen ben je aan de goden overgeleverd.

Sterke punten
Grote duim

Zwakke punten
Geen hoor en wederhoor

Voordeur flat zonder slot

Hoe lang duurt het om een gestolen slot uit de voordeur van een flat te vervangen voor Woonin In ieder geval meer dan vijf dagen. Ze zijn nog niet verder gekomen dan een briefje opplakken dat de schade bekent is. Wanneer ze wat gaan doen weet niemand.

Sterke punten
gouden tapijt

Zwakke punten
uitrollen voor het dievengilde

Sloop Vreeswijk

Wies en Henny protesteerden, maar hun Vreeswijkse huurwoning gaat tóch naar de sloop
Roos van Bijnen
7 januari, 07:00
•
4 minuten leestijd

Het huis van Wies en Henny wordt gesloopt
Het huis van Wies en Henny wordt gesloopt
© RTV Utrecht / Roos van Bijnen
Nieuwegein - Al jaren proberen Wies (76) en Henny (80) de sloop van hun sociale huurwoning in Vreeswijk tegen te houden. Maar nu is toch echt de knoop doorgehakt. Volgens woningcorporatie Woonin zijn de huizen in té slechte staat voor een opknapbeurt. "Heel eerlijk? Ik weet me geen raad."
Ze moet zich er maar bij neerleggen, verzucht Wies de Kruijff. Zij en Henny wonen sinds 1967 in hetzelfde huis, gehuurd van de woningcorporatie. En straks? "Nou, dan moeten we eruit. Als ze het slopen, kan ik moeilijk blijven zitten."
Van spandoeken en leuzen als 'Slopen is bezopen': de straat van Wies en Henny heeft alles geprobeerd om de sloop tegen te houden. "We wonen hier gewoon heel fijn. Het is een sociaal wijkje. Als iemand ziek is, zorgen we voor die persoon. Dat gezellige gevoel, weet je wel. Ik ben bang dat we dat kwijtraken."
Onder meer deze huizen in de Margrietstraat zullen worden gesloopt
Onder meer deze huizen in de Margrietstraat zullen worden gesloopt
© RTV Utrecht / Roos van Bijnen
Huizen 'zwaar verouderd'
De jaren 60-woningen waar echtpaar De Kruijff ook woont, zijn alleen zwaar verouderd. Volgens Woonin zijn ze moeilijk te isoleren, houden ze veel vocht vast, zijn ze gehorig én voldoen ze bij lange na niet aan de duurzaamheidseisen. "Hoe ontzettend vervelend ook, we kunnen niet anders dan slopen en iets nieuws bouwen", legt Katja van Boeijen, manager Wonen Woonin, uit. "Het is financieel niet houdbaar om deze huizen te verbouwen."
Woonin heeft daarom na lang wikken en wegen besloten om 46 woningen te slopen in de Irenestraat, Margrietstraat en Tramstraat. Eerder was al bekend dat 30 andere woningen in dezelfde wijk tegen de vlakte gaan. "Het is ook een kans om extra huizen bij te bouwen. Als je kijkt naar de 46 woningen waar het nu om gaat; er komen er in de toekomst bijna twee keer zoveel voor terug."
poster
Bewoners Vreeswijk teleurgesteld: hun huizen moeten naar de sloop
'Ik snap er niks van'
In de Margrietstraat laat Judith (56) ondertussen hondje Tommie uit. Ze kan wel huilen om het besluit, zegt ze. "Nieuwegein is eigenlijk spuuglelijk. Alleen in Jutphaas en Vreeswijk heb je nog een paar mooie stukjes." Dat Woonin de in haar ogen karakteristieke huizen niet laat staan, vindt ze onbegrijpelijk. "Met die mooie trapjes en bijzondere stenen, ik snap er niks van. Alles in Nieuwegein is al nieuwbouw, en dan straks ons mooie Vreeswijk óók nog."
Maar niet iedereen vindt het kommer en kwel. Immers, zegt een aantal buren dat anoniem wil blijven: ik kan straks wél in een spiksplinternieuw appartement gaan wonen. Want de nieuw te bouwen woningen zullen een mix zijn van appartementen en eengezinswoningen. Huurders wordt tijdens de sloop en bouw een (tijdelijk) ander huis aangeboden. Ze mógen terugkeren naar hun 'eigen' straat, als de nieuwbouw af is.
Voor Lambertus (77), iets verderop in de straat, maakt dat allemaal niet uit. "Ik heb nu een lekker huis met een tuintje. En heb ik dan dezelfde buren? Ik vind het allemaal erg lastig."
Twee keer verhuizen? Ja hoor eens, ik ben ook al bijna tachtig
Wies de Kruijff
Bij Wies en Henny hangt de vlag ook zeker nog niet uit. Twee keer verhuizen? Wies moet er niet aan denken. "Ja, hoor eens. Ik ben ook al bijna tachtig, hè. Maar áls ik terug wil naar deze straat, hebben we niks te kiezen. Ik kijk er nu al tegen op."
Manager Katja van Boeijen, van Woonin, snapt deze zorgen. "Het ís ook vervelend, zeker voor ouderen, om mogelijk twee keer te verhuizen. Dat willen we dan ook zoveel mogelijk voorkomen."
Wies en Henny weten nog niet helemaal wat ze doen: één keer verhuizen naar een ander huis, of twee keer en over een paar jaar terugkeren naar deze straat. "Wat ik zeker weet: ze moeten me wel wat gaan bieden met dat appartement. Ik ga tenslotte niet vrijwillig uit m'n huisje weg, hè."
Nieuwe huizen moeten 100 jaar meegaan
De sloop van de woningen zal waarschijnlijk in 2026 of 2027 plaatsvinden. De nieuw te bouwen huizen worden duurzaam en moeten "zeker" 100 jaar mee kunnen.

Sterke punten
mensen weg saneren

Zwakke punten
niks bieden aan vertrekkers bij woonin

Warmtepomp Leugenaars

Ymere heeft huurders in de fin. problemen gebracht door ze voor te liegen over de prijs van een warmtempomp. Deze mensen wonen in het armste deel van Amsterdam. Goede gedaan Ymere!


Zie AT5


Sociale huurders met stadswarmte betalen honderden euro's meer, ondanks belofte: "We zijn genaaid"
21 januari 2024, 06.58 uur · Aangepast 21 januari 2024, 09.03 uur · Door Lotte Rigter







Woningcorporaties staan voor een grote opgave: in 2040 moeten alle sociale huurwoningen aardgasvrij zijn. In veel wijken wordt gekozen voor stadswarmte als geschiktste optie, maar voordat een complex daadwerkelijk verduurzaamd kan worden, moet 70 procent van de bewoners instemmen met de plannen. Dat gebeurde in de Gentiaanbuurt in Noord onder de belofte dat de prijs voor stadswarmte niet duurder zou zijn dan gas, maar nu hebben ze daar te maken met een prijsstijging van honderden euro's. "Leg je de rekening echt neer bij de armste Amsterdammers?"


Sinds vorig jaar woont Lianne Verhaar in de Gentiaanbuurt in Noord. Toen woningcorporatie Ymere aankondigde haar oude woning in de Van der Pekbuurt te gaan renoveren, kreeg ze de optie om met urgentie te verhuizen naar een nieuwe woning. Ze koos voor een gerenoveerde woning in de Gentiaanbuurt.

Het huis is aangesloten op stadswarmte, een netwerk van ondergrondse leidingen waar warm water doorstroomt. In Amsterdam wordt voornamelijk de warmte gebruikt die vrijkomt bij afvalverbranding en bij de biomassa- en elektriciteitscentrales. Amsterdam wil in 2040 al aardgasvrij zijn, en stadswarmte wordt voor veel wijken gezien als de geschiktste oplossing.

"Op zich is er niet zoveel anders aan als gas in je huis. De radiotoren zijn groter, maar het systeem werkt. De ervaring is echter dat het duurder is dan aardgas was", vertelt Verhaar. "Eigenlijk was de afspraak die we voor de renovatie maakte met Ymere dat stadswarmte nooit duurder zou zijn dan aardgas."

AT5
AT5
"Leg je die rekening dan bij de armste mensen in Amsterdam?"

LIANNE VERHAAR - HUURDER GENTIAANBUURT
Maar de realiteit is dus anders. Bewoners betalen namelijk een vaste prijs aan Vattenfall , de enige leverancier van stadswarmte, bovenop de daadwerkelijke gebruikskosten. Dat vastrecht is op dit moment 800 euro per jaar, de maximale toegestane prijs. Hoewel de variabele prijs voor gebruik dus minder kan zijn dan bij gas, zijn de vaste jaarlijkse kosten voor warmtenet vele malen hoger.

Verhaar: "Dat een rekening dan zo gigantisch stijgt voor sociale huurders, 800 tot 1000 euro per jaar, valt niet te begrijpen. Vattenfall zegt dat ze deze kosten maken om het warmtenet aan te leggen en voor innovatie. Maar leg je dan die rekening bij de armste mensen in Amsterdam?".

Bewoners in protest
Het is een van de redenen waardoor Kirsten Zimmerman, secretaris van de huurdersvereniging Van der Pekbuurt, al jarenlang strijdt tegen de komst van stadswarmte in hun buurt. In 2018 hoorde ze dat de gemeente voornemens was om de buurt aan te sluiten. Ze gingen meteen in protest, maar het lijkt erop dat de plannen voor stadswarmte uiteindelijk toch doorgevoerd zullen worden.

"Het leek mij al vrij snel een slecht idee", vertel Zimmerman. "Ook om de energiebron: het verbranden van huisvuil en biomassa, dat zijn gewoon bomen. En dan wordt het ook nog eens geïmporteerd uit het buitenland."

"Je betaalt vastrecht nog voordat je iets gestookt hebt. De kosten zijn enorm hoog, en dan zegt Ymere wel dat het niet meer zal kosten dan anders", aldus Zimmerman. "Ik vind het een heel raar proces, daar zit dan vijftien jaar aan vast." Voor de Van der Pekbuurt waren meerdere opties, waaronder het verkrijgen van warmte van het water uit het IJ. Volgens Zimmerman de meeste geschikte keuze: "Maar niemand wil er aan beginnen. De gemeente niet, Ymere niet. Het lijkt wel doorgestoken kaart, alsof het per se stadswarmte moet worden."





AT5
AT5
Dat de bewoners tegen zijn, maakt het lastig voor woningcorporatie Ymere. De corporaties hebben namelijk de verplichting gekregen om al hun woningen aardgasvrij te maken voor 2040, maar alleen wanneer 70 procent van de bewoners van een blok voor is, kan een renovatie beginnen. Dat percentage wordt lang niet altijd behaald, hoewel Zimmerman vreest dat het in de Van der Pekbuurt zomaar kan gebeuren.

"Mensen wonen hier in oude, beschimmelde woningen. Als zij de optie krijgen voor een gerenoveerde woning, of dat ze mogen verhuizen met urgentie, dan doen ze dat. Vattenfall heeft hier ook al van alles aangelegd. Maar het gevolg, zien we nu, is dat er mensen in de Gentiaanbuurt zitten die tegen enorme kosten aanlopen. En we wisten dat dat zou gebeuren."

Hoewel Gentiaanbuurt-bewoner Verhaar zelf niet verwacht in de financiële problemen te komen omdat ze bewust is van de stijging en er dus rekening mee kan houden, vreest ze voor haar buurtbewoners. "Ik denk aan de mensen die het niet zien aankomen, die plots een rekening binnenkrijgen. Mensen met een groot gezin die veel water gebruiken. Oudere bewoners die de verwarming op 21 hebben staan."

"Je gaat mensen de wijk uitdrijven omdat ze straks hun energierekening niet kunnen betalen"

KIRSTEN ZIMMERMAN - HUURDERSVERENIGING VAN DER PEKBUURT
Bij stichting !Woon, waar huurders terechtkunnen voor vragen of begeleiding, komen er ook veel vragen binnen over stadswarmte, en dan met name over de kosten. Hielke Ploeg, programmaleider team Aardgasvrij, weet hoe complex het is. "De prijs tussen warmte en gas wisselt, en is de afgelopen twee jaar enorm geschommeld. Daarom weet je nooit echt wat er gaat gebeuren qua prijs en waar je aan toe bent."

Volgens hem is isolatie de beste manier om te besparen, maar door het hoge vastrecht van stadswarmte op dit moment gaat dat niet op. "Dan kun je wel minder gebruiken, maar heb je toch hogere kosten. Daar moet nu het gesprek over gevoerd worden, voor de mensen die nu financieel in de knel komen."

Ymere geeft huurders met stadswarmte wel een korting, tussen de honderd en tweehonderd euro. Dat dekt niet de kosten voor het vastrecht. Verhaar zegt zich genaaid te voelen door Ymere en vindt een compensatie eerlijk. "Ze leggen ons dit op, ze beloven dat het allemaal goed gaat komen, en nu het niet goed komt, moeten we het maar uitzoeken. Zo werkt het toch niet?"





AT5
AT5
Volgens Ploeg van stichting !Woon is het juist nu van groot belang dat de corporaties, bewoners, de gemeente en Vattenfall goed met elkaar blijven communiceren. Over de zorgen die er zijn, maar ook om uit te leggen waarom stadswarmte de beste optie zou zijn voor een buurt. "En mocht je in de knel komen qua financiën, zoek dan hulp bij een buurtteam."

Grens opzoeken
De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties laat weten dat ze alleen verder willen met het uitrollen van stadswarmte als de kosten voor bewoners minimaal hetzelfde blijven als ze nu betalen. Ze zeggen onaangenaam verrast te zijn met het bericht van Vattenfall om het vastrechttarief fors te verhogen. Het is niet conform de gemaakte afspraken, en dus gaan ze in gesprek.

Ymere laat weten dat vanwege de energiecrisis en inflatie de prijzen voor iedereen zijn verdubbeld, ook voor huishoudens met stadswarmte. Ze zien dat Vattenfall de grens opzoekt van wat ze bewoners maximaal in rekening mogen brengen en gaan samen met andere Amsterdamse corporaties, in overleg met de gemeente, Vattenfall hier stevig op aanspreken.

Vattenfall zegt alle regels te volgen, en dat het vastrecht nodig is om alle kosten te dekken. "Helaas zijn de kosten momenteel dusdanig dat wij voor onze warmtenetten op het maximum komen dat door de ACM is vastgesteld. De ACM ziet toe dat een warmteklant niet meer betaalt dan een klant met aardgas."

Sterke punten
Huurder doelbewust in de problemen brengen

Zwakke punten
huurders verslechtering opdringen terwijl ze al klem zitten zoals je donders goed weet

Sociale huur is ...

1100 euro vragen voor 44 m2 zonder fietsenberging en privacy.

Sterke punten
rare prijzen rekenen

Zwakke punten
vergeten waar je vandaan komt als organisatie

Wooin longkanker

Mitros doet niks tegen huurders die roken, vapen en andere dingen gebruik in trappenhuis en liften. Ze weten wel die het is uit de klachten maar aanpakken ho maar,

Sterke punten
Eigen regels niet handhanve

Zwakke punten
niet zorgen voor gezond leefklimaat in dure flatgs

Eigen personeel eerst

In ons middenhuur complex wonen zeer veel (ex-)medewerkers van de Mitros. Als je hun vacatures googlet zie je dat ze niet voldoen aan de inkomenseis die Wooinin zelf stelt. Toch blijven ze komen. Ik kan niet anders concluderen at Mitros voor het eigen (ex)personeel andere huur rekent dan voor mensen die binnen komen via Woningnet. Verklaart een hoop ....

Sterke punten
Woningmarkt verstoren

Zwakke punten
gewone man pakken

MIXIT is de hel

Er staat weer een flat leeg in t gemengd woonproject met daklozen en psyschiatrisceh patienten. Ze doen alles wat god verboden heb. Doe het niet mensen!

Sterke punten
problemen van samenleving afschuiven op huurders

Zwakke punten
t is gewoon niet te doen hier

Gratis explosies nijpels

Wij hebben de afgelopen drie maanden al 2x explosies gehad bij de voordeur van onze 10 hoog flat aan ht nijpelsplantsoen Nieuwegein. Vertelde de huismeester die zogenaamd toezicht houdt niet bij de intake dus delen wij het goede nieuws maar hier.

Sterke punten
liegen tegen huurders

Zwakke punten
doen alsof ze sociaal zijn

Schakelstede vandalisme garage

Weer een nieuwe auto bekrast in parkeergarage Schakelstede (Nieuwegein). Woonin laat niks van zich horen.

Sterke punten
geen parkeerplaatsen aanbieden die afsluitbaar zijn

Zwakke punten
huurders vrije sector doelbewust blootstellen aan schade

BUUR Overlast Woonin

Woonin heeft een nieuwe manier gevonden om een slaatje te slaan uit de drukte op de woningmarkt. Douw psychiatrisch patienten en vluchtenlingen in nieuwbouwflat waar je gewone huurders 800 - 1100 per maand laat betalen in ruil voor een baan bovenop baan waarmee ze de huur betalen. Wat houdt dit onbetaald werken in? Permanent klaar staan voor je buren met problemen. Klagen kan niet want dan verlies je woonrecht en je hebt getekend dat je deze overlast accepteert? Zie ervaringen in Amsterdam.
https://www.parool.nl/amsterdam/meldingen-van-geweld-drugs-en-aanranding-toezicht-faalt-op-gemengd-wonenproject~b15647eb/?referrer=https://www.google.com/

Sterke punten
gewone mensen in nood in probleemsituaties plaatsen

Zwakke punten
geen eerlijke voorlichting geven over wat je te wachten staat

Vooral geen onderhoud

Woonin stuurt maatschappelijk werk naar mensen die klagen over onderhoudstaat van hun woning. En gemeente nieuwegein gaat daar in mee. Politiek wanneer grijpt u eens in?

Sterke punten
misbruik maken sociale verzekeringen

Zwakke punten
denken dat niemand t ziet

Ymere kassa 2

https://tvblik.nl/kassa/31-maart-2018

Schimmel in onze woningen? Nee joh hoe kom je r bij.

Sterke punten
al jaren niks doen tegen schimmel waar dan ook

Zwakke punten
huurders vals beschuldigien

Ymere kassa tv

en nog een ymere slachtoffer

https://www.youtube.com/watch?v=RAXp-IyzP2c

Sterke punten
geld vangen

Zwakke punten
onleefbaarheid

Ymere houdt van schimmel

https://www.bnnvara.nl/kassa/artikelen/belbus-ymere-tweede-belbus-over-schimmelhuis\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\r\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\nprobleem speelt al sinds 2021

Sterke punten
ze doen maar

Zwakke punten
zelfs niet gevoelig voor publiciteit op nationale tv

Ymere houdt van schimmel

https://www.bnnvara.nl/kassa/artikelen/belbus-ymere-tweede-belbus-over-schimmelhuis\\\\\\\\r\\\\\\\\nprobleem speelt al sinds 2021

Sterke punten
ze doen maar

Zwakke punten
zelfs niet gevoelig voor publiciteit op nationale tv

nabestaanden tillen

Woonin alias Mitros gaat in discussie over originele deurklink nadat oma 46 jaar in dit huis heeft gewoond en er bitter weinig gedaan is aan onderhoud door deze zogenaamd sociale woningbouw. We moesten ook nog bijbetalen voor vervangen lichtknop terwijl ze onderhoudsabo had en het op de lijst staat.

Sterke punten
betalen voor sloopwoning

Zwakke punten
niet vertellen dat je nog even casht

en de kosten zijn voor de huur

In de tuin van ons gerenoveerde pand ligt meters bouwafval. Ymere ruimt het niet op.

Sterke punten
aso gedrag

Zwakke punten
problemen dumpen bij de huurder die het niet kan betalen want arm en dus in sociale woninbouw

Fake news verspreider Woonin

Deze corporatie ziet het als haar taak onschuldige huurders zwart te maken. Ik raad je aan dossiers op te vragen as je urgentie wordt afgewezen door je gemeente. Woonin en gemeente spelen samen onder een hoedje. En neem een advocaat. Hebbie nodig.

Sterke punten
verhalen verspreiden over huurders

Zwakke punten
je aan de wet houden en christelijke leven

Onbruikbare badkamer

De vloer in de badkamer loopt de verkeerde kant op af. Water moet dus in afvoerput gedouwd worden door huurders = lekkage. Reactie Woonin na 4 x klagen: het is wat het is.

Sterke punten
Huurders opzadelen met hun probleem

Zwakke punten
niks oplossen voor huurders

Ymere de huisjesmelker

Ymere heeft twee panden aan de Gelderse kade in Amsterdam gesplitst in 8 wooneenheden en 15 x 15 kijkers uitgenodigd om te komen kijken.

Kenmerken
kartonnen muren
geen brandgang
geen ventilatierooster
geen deur op meterkast
trap zo smal dat alleen max maat 40 er door kan en niet je meubels
geen trekhaak voor spullen omhoog hijsen
geen ombouw warmteinstallatie
muren lopen af met verval van 7 cm
het is een favoriete overgeefplaats voor klanten red light district
en je wordt aan alle kanten bekeken door buren

dat staat allemaal niet in de advertentie en moet je met eigen ogen constateren want ook niet alle foto's klopten. Kortom klassiek huisjesmelker gedrag. En oh ja. Als je dan de woning weigert vanwege misinformatie zijn ze nog zo vriendelijk om een punt af te trekken via woningnet want ja het is natuurlijk heel vreemd dat niemand deze woningen wil voor bijna 900 euro per maand- tenzij ze dakloos zijn natuurlijk.

Sterke punten
misbruik maken van de situatie

Zwakke punten
onjuiste en onvolledige informatie geven in advertenties woningnet

Rochdale behandelt huurders al

s criminelen terwijl hun eigen directeur rondreed in een maseratie van de corporatie.
https://nos.nl/artikel/2001313-maserati-directeur-vervolgd-wegens-fraude

Dat was jaren no problemo en is de reden dat wij meer huur zijn gaan betalen.

Sterke punten
gekkigheid

Zwakke punten
omgekeerde wereld bedrijf

Overtreding avg

Portaal wil wel heel veel weten van nieuwe huurders. https://www.portaal.nl/faq/?id=bae16ba5-bd4a-44bc-a7c6-3e4bfb454721

Sterke punten
zie website

Zwakke punten
en dan even doorklikken

Bewoner blokkeert brandgang

Huurderhoekwoning blokkeert de brandgang voor zo een vijftig andere bewoners die wonen aan een gemeenschappelijke gang bij de Jamaicadreef en de Caracasdreef. Er staat altijd afval bij zijn hek. Er staan altijd dirie containers voor zijn hek. Dat mag helemaal niet. Niemand anders is zo asociaal behalve deze meneer en Woonin laat liever doden vallen dan meneer aan te spreken op zijn wangedrag. En dat te bedenken dat we betalen voor een wijkmeester. Grote kul dat hele Woonin in Utrecht Overvecht. Klacht is al door tientallen bewoners gemeld maar Mitros alias Woonin is blijkbaar laaggeletterd.

Sterke punten
Reet afvegen aan wetgeving brandveiligheid.

Zwakke punten
Mooi weer spelen online dat ze je klacht zullen oplossen en dan nooit meer iets van zich laten horen.

KROON schoonmaakbedrijf

Heren zijn fysiek opdringerig naar vrouwen toe en schoonmaken kunnen ze ook niet.

Sterke punten
dit soort ellende

Zwakke punten
zie eerder

Lakaanhuurders

Al jaren met stip de slechtste corporatie van Nederland en groeit door als een gezwel.

Sterke punten
doen niet waarvoor je ze betaalt

Zwakke punten
en niemand die ze aanpakt

Boex aangepakt

Bewoners Utrechtse schimmelflats krijgen groot deel huur terug
Marc van Rossum du Chattel
Gisteren, 15:53 RTV Utrecht
•
2 minuten leestijd


© Marc van Rossum du Chattel
Utrecht - Het gerechtshof in Arnhem heeft bewoners van een flat in Overvecht voor een groot deel in het gelijk gesteld. De bewoners klaagden dat woningcorporatie Bo-Ex niets deed aan schimmel, tochtklachten en brandonveiligheid. Eerder gaf de kantonrechter de bewoners ongelijk, maar het gerechtshof heeft in hoger beroep een andere keuze gemaakt.
Een groep bewoners eiste van Bo-Ex een huurvermindering van 80% vanwege verminderd huurgenot. De rechter gaf de bewoners inhoudelijk grotendeels gelijk, maar matigde de schadevergoeding. “Het hof zal oordelen dat sprake is, dan wel is geweest van een gebrek aan het gehuurde vanwege een onvoldoende ventilatiemogelijkheid en vanwege brandonveiligheid, waardoor de huurders een verminderd huurgenot hebben gehad”, staat er in het vonnis. “In verband daarmee zal de huurprijs voor een beperkte periode evenredig (met 40%) worden verminderd.” Dat geldt voor een periode van maximaal twee jaar.
Tochtflat Hanoidreef Utrecht aangepakt na klachten van bewoners en politiek
LEES OOK
Tochtflat Hanoidreef Utrecht aangepakt na klachten van bewoners en politiek
Advocaat Gor Gabrelian, die met een kantoorgenoot namens de bewoners optrad, is blij met de uitspraak. “Het vertrouwen dat de huurders in de rechtspraak hebben gesteld, wordt met deze uitspraak van het gerechtshof beloond”, zegt hij. Eerder verloor de advocaat een kort geding en de zaak bij de kantonrechter. Volgens hem heeft het geloond om door te zetten. “Na drie tegenslagen en een lang gevecht, trekken de huurders aan het langste eind.”
De flat aan de Hanoïdreef stond lang op de nominatie om gesloopt te worden, maar daar zag Bo-Ex uiteindelijk vanaf. Inmiddels zijn de gebreken aan de appartementen verholpen en is een renovatie gestart.

Sterke punten
Rechtzaken aanspannen tegen bewoners.

Zwakke punten
dwingen tot hoger beroep.

Echte aard

At5

A)sociale huur: waarom de kloof tussen corporaties en huurders toeneemt
14 november 2023, 18.30 uur · Door Lotte Rigter




Er is een toenemende kloof tussen woningcorporaties en sociale huurders. Vooral bij grote renovaties, sloopprojecten of onderhoud kijkt een groep bewoners vaak met wantrouwen richting de corporaties. Zo ook in de wijk Amsteldorp, waar Ymere bijna 400 woningen wil renoveren en meer dan honderd wil slopen. Waar komt dit vandaan en wat kunnen corporaties doen om deze ontwikkeling tegen te gaan?

Om deze inhoud te kunnen zien, moet je cookies accepteren. Beheer cookies
In de wijk Amsteldorp, gelegen net achter het Amstelstation en gekarakteriseerd door de rode daken, is een groepje bewoners druk in de weer met posters en een handtekeningenlijst. Het is actiegroep Amsteldorp Blijft!, die strijdt tegen de voorgenomen sloop en renovatie in de wijk. Woningcorporatie Ymere, die hier bijna vijfhonderd woningen verhuurt, wil 386 woningen grondig renoveren, en 113 woningen aan de randen van de wijk slopen. Op de plek van de gesloopte woningen komen in totaal 213 nieuwbouwwoningen.

De gesloopte woningen worden vervangen door hogere panden, waardoor er ruimte is voor meer huizen. Van groot maatschappelijk belang, zo stelt Ymere, gezien de grote woningnood in Amsterdam.

'Een opgesloten wijk'
Maar voor de bewoners kwam het nieuws als een klap. "Het plan is dus dat tegenover dit lage woninkje een toren komt van minimaal vier verdiepingen. Dan zijn we opgesloten, net als een kasteel. Een wijk die opgesloten is, het is zonde", vertelt Jelle Hieminga, die met de actiegroep langs de deuren gaat om handtekeningen in te zamelen.

Dat er een wooncrisis is, begrijpt Jelle, maar hij vindt dat er niet te makkelijk moet worden omgegaan met 'het kan niet altijd hetzelfde blijven'. "Er zijn al genoeg plekken waar iets nieuws wordt neergezet. Er verandert al genoeg in Amsterdam. Het kan niet allemaal hetzelfde blijven, maar de zaken die goed zijn, waarom zou je die platgooien?"

Het rondje is een succes: iedereen die de deur opent zet meteen een handtekening tegen de sloopplannen. "Het idee dat het weggaat, maakt me nerveus", zegt een vrouw die er al tientallen jaren woont. "Er is niks over gezegd of ik terug mag komen als er gesloopt wordt. Ik krijg alleen brieven dat ik eruit kan gaan. Waarom moeten ze hier bouwen? Ga naar het Amsterdamse Bos, daar is genoeg ruimte."

"Er is veel wantrouwen van sociale huurders richting hun woningcorporatie"

CARLA HUISMAN - UVA-ONDERZOEKER
Volgens Carla Huisman, onderzoeker bij de Universiteit van Amsterdam, komt dit gevoel onder huurders van woningcorporaties vaker voor. "Huurders krijgen alleen post van de corporatie als er iets mis is, als er iets moet gebeuren, of een huurverhoging. Dan denk je als huurder meteen 'oh nee, wat is dit?"

Ze signaleert een toenemende kloof tussen de corporaties en huurders, met wantrouwen als gevolg. Dat sentiment is ook te merken in Amsteldorp. "Ik ben bang dat wij niet terug mogen komen, dat wij helemaal in een andere wijk geplaatst worden", vertelt een man wiens huis als zoekgebied voor sloop staat aangewezen. "Ze houden ons aan het lijntje. We krijgen steeds nieuwe brieven in de buurt over onderzoeken voor sloop en het duurt allemaal al zo lang. Dus er is twijfel."

Dat Ymere heeft aangegeven dat voor de bewoners wiens huizen mogelijk gesloopt worden een zogenoemde terugkeergarantie is - een woning in het dorp zelf krijgen of met voorrang elders een woning huren - neemt het wantrouwen in de buurt klaarblijkelijk niet weg.

'Paternalistisch'
Huisman stelt dat woningcorporaties enigszins paternalistisch kunnen zijn in hun houding naar huurders. "Dus ze denken dat ze het beter weten. Als jij als huurder zegt dat iets niet goed gaat, dat er bijvoorbeeld een lekkage is, dan moeten ze het serieus nemen. En niet zeggen dat je misschien zelf beter moet signaleren."

Dat is precies de ervaring van Barbara Lin, die al twintig jaar een woning huurt van Stadgenoot in West. Ze laat ons een foto zien van een diepe scheur in de slaapkamermuur van vijf centimeter diep. "Ze wilden hier een stukadoor voor sturen. Daarvan zei ik 'nee, de muur moet kaal want die barst loopt door het baksteen'. Toen is er tegen mij gezegd: 'ja, maar in de ogen van bewoners is het altijd erger dan het écht is."

De grote scheur in de muur - AT5
De grote scheur in de muur - AT5
Voor Barbara werd het woonplezier na het vele achterstallig onderhoud steeds minder. Bij ieder mankement maakte ze keurig een melding, maar er kwamen nauwelijks structurele en duurzame oplossingen, waardoor de problemen alsmaar terugkwamen.

"Ik heb me niet serieus genomen gevoeld. Je belt met de klantenservice, of chat met een medewerker van de afdeling webcare, en zij doen niets anders dan een telefoon opnemen. Daarmee ligt je probleem niet op de juiste afdeling. Als bewoner ben je afhankelijk van wat ze in de computer invullen wat naar welke afdeling het moet. Als daar iets misgaat, dan ben ik als bewoner de pineut."

"Als je vijf keer over een lekkage belt en er gebeurt niets, dan denk je op een gegeven moment 'waarom zou ik nog'?"

BARBARA LIN - HUURDER STADGENOOT
En dus neemt Barbara een alternatieve route: alle mankementen melden op X. Volgens haar - helaas - de meest efficiënte manier om in contact te komen met Stadgenoot. "Ik trek m'n mond wel open, maar mijn buren hebben het opgegeven en dat snap ik. Als je vijf keer over een lekkage belt en er gebeurt niks, dan denk je op een gegeven moment 'waarom zou ik nog'? Dan leg je die handdoek zelf weer neer en blijf je dweilen."

Enkele weken terug keerde het tij toen Barbara aanwezig bij een bijeenkomst in De Balie over sociale huur. Daar kwam ze in direct contact met de corporaties en deed haar verhaal. Niet lang daarna werd ze persoonlijk uitgenodigd op het kantoor van Stadgenoot voor een gesprek. Het eindresultaat is dat ze nu het hele pand gaan onderzoeken.

Reactie van Stadgenoot:

"Mevrouw Lin heeft de problemen op veel manieren onder onze aandacht gebracht. Dat het al zo lang duurt, trekken we ons zeker aan. Dat hebben we niet goed gedaan. In eerste instantie kregen we verschillende, individuele reparatieverzoeken binnen. Vaak lijkt er dan sprake van ‘even iets fiksen’, maar zit daar een veel groter probleem met de woning, of zelfs een heel woonblok achter. Dat kun je niet altijd meteen zien, helaas. Door vele meldingen achter elkaar ontstond uiteindelijk een duidelijk beeld dat er problemen bij drie woongebouwen in de straat spelen. Er was helaas niet één aanspreekpunt voor de wijk. Dat is er nu wel.

Dat er nu een nulmeting gedaan wordt is een hele geruststelling voor Barbara. "Hierdoor heb ik ook meer inzicht in hoe de processen bij hen lopen en waarom een lekkage niet zo snel gemaakt kan worden."

Maar voor de meeste huurders met problemen komt een uitnodiging op kantoor niet zo snel. Zij kunnen wel contact opnemen met Stichting !WOON, die huurders in de stad helpt met conflicten of huurvragen. In de eerste helft van 2023 kwamen er ruim 21 duizend contacten binnen over specifiek woningcorporaties, voornamelijk over achterstallig onderhoud en energiekosten.

De stichting laat weten zelf ook moeite te hebben met het bereiken van woningcorporaties, mede door de lange wachttijden bij het klantcontactcentrum. Volgens onderzoeker Huisman doet dat de onderlinge relatie geen goed. "Een huurder is geen klant. Iets met een keuzemenu is zo bedrijfsmatig."


Dan weer terug naar Amsteldorp, waar het al drie jaar geleden is sinds de bewoners een eerste brief kregen over de sloop- en renovatieplannen. Omdat de bewoners en de bewonerscommissie toentertijd niet om advies was gevraagd, werd Ymere teruggefloten. Nu zegt de corporatie in nauw overleg te zijn met de commissie over de plannen en heeft ze meermaals uitstel gegeven om met een nieuw advies te komen.

"Sindsdien laten ze ons eigenlijk in onrust achter", vindt Jelle van de actiegroep. "Ze moesten terugkrabbelen, het opnieuw onderzoeken. Maar sindsdien blijven ze maar praten over een zoekgebied en wij weten niet waar we aan toe zijn. Wij wonen ook in woningen die gewoon werk en onderhoud nodig hebben, maar we hebben geen idee wanneer dat nou gaat gebeuren. Dat wordt ondergesneeuwd door de sloopplannen."

"Corporaties moeten huurders zien als een serieuze gesprekspartner"

CARLA HUISMAN - ONDERZOEKER UVA
Die onzekerheid kan volgens Huisman bedreigend overkomen. "Ze kunnen in Amsterdam ook niet zomaar ergens anders gaan wonen met deze wooncrisis. Dus als de verhuurder je dan niet serieus neemt of niet goed luistert, dat zorgt ervoor dat mensen niet kunnen slapen."

Maar, zo stelt Huisman, er gaat ook veel goed. Zo zijn de corporaties de laatste jaren bezig met een transformatie: bewoners worden meer betrokken en er wordt meer onderhoud uitgevoerd. Zo laat Stadgenoot weten de komende vijf jaar meer dan 300 miljoen euro te investeren in onderhoudsprojecten.

"Je moet huurders niet alleen beter meenemen in de plannen, maar ze zijn ook gewoon een serieuze gesprekspartner. Die mensen wonen daar al lang, ze hebben echt wel inzicht in die woningen en wat er nodig is", aldus Huisman.

Blijven strijden
Namens de Amsteldorpers wil Jelle de corporaties nog meegeven om vooral goed te luisteren. "En eerlijk en transparant zijn. Realiseren dat de houding die ze nu hebben hier heel veel onrust veroorzaakt. Hierdoor kunnen mensen niet renoveren of moderniseren. Ze laten het dorpje op deze manier verloederen, en het zou wat zijn als dat uiteindelijk de reden is dat zeggen: 'we kunnen het maar beter platgooien'."

Ymere laat weten rechtstreeks met de bewonerscommissie te willen overleggen en niet met de media.

Sterke punten
Het is gewoon heel slecht bij stadgenoot zitten

Zwakke punten
Het lijkt dit jaar nog slechter geworden te zijn.

Lange arm Woonin

Wij willen inspreken in de raadsvergadering van de Gemeente Nieuwegein over de schimmelwoningen van Mitros Woonin. Griffier negeert ons. Wel kwam opeens de huismeester langs om te praten. Zou dat nou toeval zijn.....

Sterke punten
Schimmelflats

Zwakke punten
en niets doen aan onderhoud

Grensoverschrijdend gedrag

Zie at5 punt nl


'Bizarre voorstellen' voor huurverhoging: Stichting !Woon doet boekje open
3 april 2023, 20.06 uur · Aangepast 3 april 2023, 22.25 uur · Door Stella Vrijmoed

Huurverhogingen van 650 euro, sloten verwisselen of onwettige huuropzeggingen: Stichting !Woon publiceerde maandag de meest voorkomende problemen en raarste capriolen van Amsterdamse verhuurders in De staat van de huurder 2022.

Puntsgewijs somt de stichting, die opkomt voor de rechten van huurders, op wat er het afgelopen kalenderjaar voor problemen gemeld werden. Zij kregen bijvoorbeeld veel klachten en vragen van jongeren en starters over extra 'servicekosten' die ze moeten betalen bovenop hun huurprijs. Die kosten blijken vaak onterecht en het is bovendien niet duidelijk waar het geld uiteindelijk precies aan is besteed.
Het aanvechten van deze afrekeningen leidt tot 'jarenlange discussies en kluwens van procedures die vervelend zijn voor huurders en verhuurders, maar die ook de Huurcommissie en rechtbank zwaar belasten.' Volgens de stichting staat het probleem nu op de kaart bij het ministerie.
Bizarre voorstellen
Daarnaast deed een aantal particuliere verhuurders volgens Stichting !Woon 'bizarre voorstellen' voor de huurverhoging per 1 juli, met hoge percentages of bedragen. Zo verhoogt Rappange 'op basis van indexering' de huur met 9,7 procent, terwijl zij de rest van het jaar op geen enkele brief over achterstallig onderhoud of dubbelglas reageerden. En Makelaar Hoen staat toe dat er bij vergunning voor kamerverhuur een extra bewoner mag blijven wonen, op voorwaarde van 650 euro extra huur per maand.
Verder weten veel corporaties (Stadgenoot, Ymere, Eigen Haard, de Alliantie, Rochdale) niet wat ze moeten doen als een huurder de huurverhoging niet accepteert; zij moeten dan namelijk eerst naar de Huurcommissie stappen. Vooral Stadgenoot en Ymere 'maken het bont', zegt de stichting. Zij blijven toch automatische incassoverzoeken (per sms of WhatsApp) sturen, ondanks dat huurders al contact met de corporatie hebben opgenomen, wat leidt tot veel onrust bij bewoners.
Schimmel
Ookwordt er zowel door particuliere verhuurders als woningcorporaties vaak niet goed gereageerd op meldingen over vocht en schimmel, of op verzoeken voor dubbelglas. Vooral corporaties zeggen over dit laatste dat dit niet in hun 'meerjarenplan' past. En dat terwijl er volgens de stichting 100.000 woningen in Amsterdam nog steeds enkelglas hebben, iets wat zij anno 2023 moeilijk uit te leggen vinden. Particuliere verhuurders handelen wel vaak naar dit verzoek.
Ook komen tijdelijke huurovereenkomsten nog steeds vaak voor, waardoor huurders continu in onzekerheid zitten. Verhuurder Van Hooijdonk zou regelmatig 'de randjes van de wetgeving' opzoeken door contracten van 25 maanden (precies een maand langer dan twee jaar) aan te bieden. Hierdoor kan de huurder de huurprijs alleen in de eerste zes maanden van het contract toetsen, in plaats van tot een half jaar na afloop.
Andere voorbeelden die Stichting !Woon noemt van slecht verhuurgedrag: de borg niet of deels terugbetalen (vooral bij internationale huurders, al gauw honderd gevallen per jaar), huuropzeggingen zonder wettelijke basis, verwarming of andere essentiële voorzieningen afsluiten, agressief en intimiderend gedrag naar huurders of sloten verwisselen of onbruikbaar maken

Sterke punten
Dit mag niet

Zwakke punten
stadgenoot en toch doen jullie het

Wildemanbuurt huurverhoging

Schimmels en toch huurverhoging
Bewoners van de Wildemanbuurt, waar in een deel van de huizen schimmelproblemen zijn, moeten binnenkort meer huur betalen. Dat heeft de woningcorporatie Stadgenoot in een brief aan hen laten weten. Bewoners zijn ziedend.

In meerdere reportages van AT5/NH Amsterdam is te zien hoe meerdere huizen in de buurt onder de schimmel zitten. Gezien de staat van de woningen is het hardnekkig die problemen als bewoner tegen te gaan, constateerde een schimmelexpert van de GGD eerder deze maand.
De bewoners eisen nu een bevriezing van de huur. Totdat er een besluit is genomen over de aanpak van de problemen, willen ze niet meer betalen dan ze nu doen. De actiegroep Wildemanbuurt laat weten komende donderdag met met Stadgenoot in gesprek te gaan.
Niet te begrijpen
Denk-fractievoorzitter Sheher Khan noemt de aanstaande huurverhoging 'ongepast.' "Met deze ernstige woonsituatie in het achterhoofd is het niet te begrijpen dat de woningcorporatie een huurverhoging doorvoert", laat hij via schriftelijke vragen aan het college weten. "Het college moet zich maximaal inspannen om de huurverhoging te voorkomen."
Stadgenoot-woordvoerder Irene Kraal laat in een reactie aan AT5/NH Amsterdam weten dat het pas tijdens gesprek met de bewoners inhoudelijk op de huurverhoging in zal gaan. "Stadgenoot hecht aan een zorgvuldige dialoog met de bewoners in de Wildemanbuurt. In het gesprek dat aankomende week met de actiegroep plaatsvindt, gaan we naast andere onderwerpen, ook met de bewoners in gesprek over de huurverhoging."

Sterke punten
onmenselijke corporatie

Zwakke punten
huurverhoging maar niks doen tegen schimmel

Zorgplicht stadgenoot

Lees op AT5 hoe stadgenoot echt over haar huurders denkt

zorgplicht stadgenoot



Man ligt vermoedelijk drie jaar dood in woning in Zuidoost, buurt reageert geschokt
10 februari 2022, 13.44 uur · Aangepast 11 februari 2022, 06.20 uur · Door AT5/NH Amsterdam
Een man heeft enkele jaren dood in een woning in Zuidoost gelegen. Hij werd deze week gevonden en is gisteren uit het huis aan het Nieuwlandhof gehaald. Omwonenden zeggen de man al drie jaar te missen en hebben naar eigen zeggen diverse malen de politie en de woningbouwvereniging gewaarschuwd.
"De politie heeft wel een paar keer naar binnen gekeken, maar ze zagen gewoon niks", zegt een bewoner van de straat over de meldingen die de buurt deed. "En drie jaar lang heeft niemand gereageerd." Hij vraagt zich af hoe de man jarenlang bij de woningcorporatie en belastingdienst uit zicht heeft kunnen blijven. "Ik vind dit zo raar. Dat dit kan gebeuren."
De politie bevestigt dat er iemand deze week dood in de woning is aangetroffen, en gaat er ook vanuit dat die persoon enkele jaren daar gelegen heeft. Over de precieze omstandigheden kon een woordvoerder nog niet veel zeggen, maar de politie gaat in ieder geval niet uit van een misdrijf.

Een buurvrouw sprak de man in het verleden regelmatig. "Wij waren de enigen in het hele huis die contact met hem hadden. Want hij kon geen Nederlands. Wij praatten dan Engels met hem. Hij kwam altijd met brieven die hij kreeg van allerlei stichtingen en bedrijven, die vertaalden we dan in het Engels voor hem."
"Was er maar eens iemand geweest die toch eens de deur open had gedaan"
BUURVROUW OVERLEDEN MAN
"De eenzaamheid. Dat vind ik het allerergste", zegt ze. "Hoe iemand zo eenzaam kan zijn hier. Was er maar eens iemand geweest die toch eens de deur open had gedaan om te kijken, gaat het eigenlijk wel goed met hem?"
Reactie woningcorporatie Stadgenoot:
"Halverwege vorig jaar is dit adres bij ons onder de aandacht gebracht door de buurtregisseur. We hebben de melding toen in behandeling genomen, en doen er altijd alles aan om met huurders in contact te komen. In dit geval hebben we meerdere vruchteloze huisbezoeken ondernomen en nooit aanwijzingen gezien dat er iets ernstigs aan de hand kon zijn. Gisteren stond de ontruiming van de woning gepland, waarbij er helaas iemand dood in de woning is aangetroffen. De politie heeft de zaak nu in behandeling. Wij weten niet hoe deze persoon is overleden, maar als het zo zou zijn dat deze persoon in eenzaamheid is gestorven, dan vinden wij dit zeer triest."

Sterke punten
google ff

Zwakke punten
niet doen waar je voor opgericht werd

Bigbrother Ymere

Als je bij deze lieden wil huren moet je een kopie inleveren van je UWV verzekeringsbewijs. Dat is een ellenlang formulier waar alle banen, contracten, inkomens, ziekteperiodes en je bsn nummer op staan. Dit mag wettelijk gezien helemaal niet maar wie durft te klagen dat Ymere op deze manier inwoners uit selecteert met een vlekje?

Sterke punten
Profileren huurders

Zwakke punten
denken dat misbruik eeuwig kan duren

Intimideren klagers

Ik heb geklaagd over asbest in flat aan Nijpelsplantsoen Nieuwegein. Woonin heeft mij aangemeld bij maatschappelijk werk want zou tussen mijn oren zitten. Gemeente Nieuwegein zit in broekzak Mitros alias Woonin. Woonin vertelt huurders niet over deze luizenstreken.

Sterke punten
Huurder met aanwijsbaar correcte klacht zwart maken.

Zwakke punten
Er over liegen en denken dat je er niet achter komt.

Gehackt

En wat je dan zoal nog meer vindt over stadgenoot ....

Ook wachtwoorden buitgemaakt bij hack Stadgenoot
Bij een hack van een website van woningcorporatie Stadgenoot zijn ook wachtwoorden buitgemaakt. Eerder stelde Stadgenoot nog dat dit niet het geval was.

Anna Herter8 maart 2021, 16:34
De website met het woningaanbod van Stadgenoot werd eind februari gehackt. Beeld Hollandse Hoogte / Peter Hilz
De website met het woningaanbod van Stadgenoot werd eind februari gehackt.BEELD HOLLANDSE HOOGTE / PETER HILZ
‘Uit nader onderzoek is helaas gebleken dat er onder de gehackte informatie ook wachtwoorden blijken te zijn,’ schrijft Stadgenoot maandag in een mail aan de gedupeerden die in handen is van Het Parool. Het gaat volgens de woningcorporatie om zo’n 30.000 mensen waarvan gegevens zijn buitgemaakt.

Blijf op de hoogte
Krijg een melding bij belangrijk nieuws van Het Parool.

De aanbodwebsite van Stadgenoot werd eind februari gehackt. Op deze pagina worden Amsterdamse woningen en parkeerplaatsen aangeboden. Geïnteresseerden kunnen daar hun gegevens achterlaten, zodat contact kan worden opgenomen.

De hackers wisten namen en adressen te bemachtigen, bleek destijds. In sommige gevallen werden ook kentekens en indicaties van jaarinkomens buitgemaakt. Een woordvoerder zei toen dat het niet om wachtwoorden ging. Dit blijkt nu dus toch wel het geval. Volgens Stadgenoot is het datalek inmiddels gedicht.

Reset
In de mail staat dat alle wachtwoorden ‘stevig versleuteld’ zijn, maar dat desondanks de wachtwoorden van alle gebruikers zijn gereset. Ook heeft de corporatie melding gemaakt bij de Autoriteit Persoonsgegevens met deze nieuwe informatie.

Stadgenoot roept gebruikers op extra waakzaam te zijn voor nepbrieven, phishingmails of telefoontjes van oplichters. De gegevens zijn ‘mogelijk in verkeerde handen terechtgekomen’, aldus de woningcorporatie. Wie er achter de hack zit is nog altijd onbekend en volgens Stadgenoot ook ‘niet te achterhalen’.

Afvalverbranding oostenburg

Leuke appartementje gevonden voor dochter dachten we. Maar wat is toch die vreemde lucht? En waarom hangt er hier altijd mist? Ramen konden zogenaamd niet open op kijkmiddag. Ook mochten we niet vrij rondlopen. We mochten alleen op 3 hoog kijken en moesten naar binnen door de tuin want lift zou stuk zijn,\\r\\n\\r\\nNu begrijpen we waarom..... recht tegenover kavel 6 op Oostenburgereiland ligt het vuilverbrandingsbedrijf in de Blotkstraat. Dankjewel Stadgenoot.

Sterke punten
Lying by omission.

Zwakke punten
Niet reageren op klachten.

Stadgenoot zooi

utoriteit woningcorporaties stelt Stadgenoot onder verscherpt toezicht
30.03.2020
Image
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft woningcorporatie Stadgenoot onder verscherpt toezicht gesteld. Aanleiding is de negatieve beoordeling van de kwaliteit van de governance en de interne controlesystemen. Voor 1 juli aanstaande moet een herstelplan worden ingediend.
Stadgenoot is niet voldoende in control, meent de Autoriteit woningcorporaties. Het afgelopen jaar heeft de Aw diverse gesprekken gevoerd met het bestuur en de Raad van Commissarissen. Tijdens die gesprekken is onder meer aandacht besteed aan de cultuur en het gedrag binnen de corporatie als belangrijke component voor ‘good governance’. Daarnaast is gesproken over de interne controlesystemen. Die gesprekken, zo verklaart de Autoriteit woningcorporaties, hebben de zorgen over het functioneren van Stadgenoot niet weggenomen. Ook hebben het bestuur en de Raad van Commissarissen de Aw er niet van overtuigd dat ze tijdig de juiste stappen ter verbetering zullen zetten. Het herstelplan moet duidelijk maken hoe de kwaliteit van de governance en de interne controlesystemen op orde worden gebracht.
Begin dit jaar kwam naar buiten dat Stadgenoot het slachtoffer is geworden van een miljoenenfraude. Een senior medewerkster van de afdeling financiën maakte elf jaar lang maandelijks flinke geldbedragen over naar de bankrekening van haar minderjarige dochter. In totaal verduisterde zij 1,9 miljoen euro. De medewerkster gebruikte het geld om te gokken. De fraude kwam pas aan het licht toen de ING aan de bel trok. Stadgenoot werd tussen 2010 en 2014 ook al onder verscherpt toezicht geplaatst; toen vanwege de risico's bij de ontmanteling van het toenmalige Far West, probleemdossiers als de aankoop van de Van Gendt-hallen en een te hoge schuldpositie.
Stadgenoot gaat meteen met deze opdracht aan de slag, zo laat een woordvoerder maandagavond weten. De Autoriteit woningcorporaties kan woningcorporaties met een verhoogd risico onder verscherpt toezicht stellen. Bij verscherpt toezicht hoort de plicht tot het maken en uitvoeren van een herstelplan. De Aw beoordeelt het herstelplan en houdt scherp in de gaten of de gemaakte plannen worden uitgevoerd. Als aan de toezichtafspraken in het herstelplan is voldaan, stopt het verscherpte toezicht.

Sterke punten
tsja

Zwakke punten
zucht

Huurders geen fraudeurs

Stadgenoot behandelt alle huurders als potentiele fraudeurs als er bij haarzelf gefraudeerd wordt laat ze het gaan ...


Geen cel na fraude van 1,9 miljoen bij woningcorporatie Stadgenoot
Mathijs Smit
Door
Mathijs Smit
4 maart 2021 15:31
Aangepast 4 maart 2021 16:02
Fraude kostte woningcorporatie 1,9 miljoen euro. Beeld © ANP
De administratief medewerkster die de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot voor 1,9 miljoen oplichtte, hoeft de cel niet in. De 47-jarige vrouw wist elf jaar lang grote bedragen weg te sluizen naar eigen bankrekeningen.
De financieel medewerkster van Stadgenoot zette jarenlang zelf gefabriceerde betalingsopdrachten in het computersysteem van de woningcorporatie, die werden onderbouwd door valse goedkeuringen en facturen.
Gokverslaving
Het geld dat de vrouw zo wegsluisde, besteedde zij grotendeels aan de bekostiging van haar gokverslaving. Van de verdwenen bedragen is vrijwel niets meer teruggevonden.
Hoe
Lees ook:
Hoe een pokeraar 20 miljoen van RTL achterover wist te drukken
Nadat de fraude in september 2019 aan het licht kwam, ontsloeg Stadgenoot de werkneemster op staande voet. Ook deed de woningcorporatie aangifte tegen de vrouw. Uit onderzoek van accountantskantoor Deloitte bleek dat er 1,9 miljoen euro foetsie was.
Ernstige fraude
Uit een vandaag openbaar geworden uitspraak van de Amsterdamse rechtbank blijkt dat de officier van justitie een gevangenisstraf tegen de vrouw heeft geëist van 24 maanden, waarvan 12 maanden voorwaardelijk.
Een taakstraf achtte de aanklager niet passend, gezien de ernst van de feiten, de hoogte van het gestolen bedrag en de duur van de fraude.
Strafvermindering
Daar dacht de Amsterdamse rechtbank anders over. Weliswaar zijn er volgens de rechters geen aanwijzingen dat de vrouw geheel of gedeeltelijk ontoerekeningsvatbaar was, wel vinden zij dat er sprake is strafverminderende factoren. Zo zegt de vrouw spijt te hebben van de diefstal, en is zij inmiddels behandeld voor haar gokverslaving.
Fraudeurs
Lees ook:
Fraudeurs die Ymere dupeerden, krijgen baan niet terug
Ook heeft zij een terugbetalingsregeling met Stadgenoot, die onder meer de opbrengst van de verkoop van haar Amsterdamse woning al ontving. Ten slotte liet de rechtbank meewegen dat zij de zorg heeft voor een minderjarige dochter.
Overigens is er volgens de rechtbank slechts bewijs voor een verduisterd bedrag van ruim 1,5 miljoen euro, omdat er voor ruim vier ton geen bankafschriften meer waren.
Taakstraf
Vanwege de strafverminderende factoren veroordeelde de Amsterdamse rechtbank de vrouw niet tot een onvoorwaardelijke celstraf, maar tot een voorwaardelijke gevangenisstraf van 12 maanden met een proeftijd van drie jaar. Daarnaast krijgt zij een taakstraf van 240 uur.
Stadgenoot wil niet zeggen of de woningcorporatie de straf zwaar genoeg vindt. "Wij hebben de procedure uiteraard met de nodige belangstelling gevolgd. Inhoudelijk willen wij verder niet op de strafzaak en de strafoplegging ingaan", aldus woordvoerder Dennis Doodeman.

Sterke punten
iedereen verdenken

Zwakke punten
behalve het eigen personeel

Fusie Mitros viveste

https://www.facebook.com/photo/?fbid=581921110601260&set=a.570370448422993

Sterke punten
En dit is nog maar het begin

Zwakke punten
dus opletten

Nijpels plantsoen nachtmerrie

Voor meer info zie https://www.2020nijpels.nl/media-nieuwegein

Sterke punten
We krijgen geen hulp en geen urgentie.

Zwakke punten
Veel longklachten onder bewoners maar niet volgens Woonin want ze zijn nu ook doktoren.

Schouten bang voor Mitros Woon

https://www.youtube.com/watch?v=HQR-sg4TFUo

Sterke punten
Met deze wethouder is situatie verslechterd voor asbest flat bewoners in Nieuwegein.

Zwakke punten
ze doet niets.

Zwartboek facebook

Lees het faceboek zwartboek alvoren je handtekening te zetten onder huurcontract. https://www.facebook.com/groups/570536076944052/

Sterke punten
Waar moet ik beginnen....

Zwakke punten
waar eindigt dit voor arme huurders?

Onderhoud lomanlaan

Bewoners Utrechtse Lomanlaan klagen over Mitros: "150 euro servicekosten en ze doen niks"
8 oktober 2019, 19:00
•
3 minuten leestijd

UTRECHT - Een kapotte lift, brandalarmen die om de haverklap afgaan en het gevoel dat er nauwelijks nog onderhoud wordt gepleegd: huurders van een pand van Mitros aan de Lomanlaan in Utrecht vinden dat ze maar bar weinig terugkrijgen voor de 150 euro servicekosten die ze per maand betalen. Daarom stappen ze naar de gemeente Utrecht, in de hoop dat die de woningbouwcorporatie dwingt onderhoud te plegen.
Het pand aan de Lomanlaan kent een lange geschiedenis. Ooit verhuurde Mitros het aan huisjesmelker Marcel van Hooijdonk die er appartementen van maakte. Dat was geen succes. Huurders klaagden over hoge huren en de manier waarop de huisbaas onder meer een verbouwing in de kelder regelde, leidde uiteindelijk zelfs tot een dwangsom van de gemeente.
Inmiddels verhuurt Mitros het pand weer zelf. De woningbouwcorporatie wil het gebouw vervangen door een wooncomplex met zo'n 240 sociale huurappartementen. Er wonen nu rond de 100 mensen. Zij hebben het idee dat de woningbouwcorporatie zo min mogelijk onderhoud wil plegen en liever de ontwikkeling van de nieuwe appartementen afwacht.
LEKKAGES EN BRANDALARMEN
Bewoners klagen over lekkages door slecht aangelegde waterleidingen, toegangsdeuren die kapot zijn, een lift die het vaak niet doet en brandalarmen die zonder reden afgaan. "En Mitros is in zulke gevallen slecht bereikbaar", aldus bewoner Richard Stekelenburg. "Als er iets is met de stroom kunnen wij niet naar de aardlekschakelaar om hem uit te zetten. Wij moeten dan bellen met de nooddienst van Mitros en dan duurt het drie kwartier voor er iemand voor de deur staat."
Ook Jesse van Rijn (27) heeft het idee dat Mitros geen zin heeft om onderhoud te plegen en klaagt over de bereikbaarheid van de organisatie: "Er is één keer in de week één uur een huismeester en die doet écht zijn best. Maar één uur voor 100 bewoners in een pand dat is afgeschreven: dat is niet te doen."
Van Rijn was na de negatieve ervaringen met Marcel van Hooijdonk blij dat Mitros het beheer van het pand weer overnam. Daarvan is weinig over: "We betalen 150 euro servicekosten en ze doen niks. De buurvrouw had een lekkage waardoor alle meubels naar de gallemiezen zijn. Mitros zei toen: 'Dat is niet onze fout.' Wiens fout is het dan wel? Als er iets stuk is, moet de verhuurder het toch repareren?"
De bewoners zijn nu naar de gemeente gestapt in de hoop dat die Mitros dwingt hun klachten op te lossen.
REACTIE MITROS
Gevraagd naar een recente lekkage en daarmee samenhangende elektrische problemen aan de Lomanlaan zegt Mitros dat het pand veilig is om in te wonen en dat er vorig jaar samen met de gemeente en brandweer maatregelen zijn getroffen om te zorgen dat het gebouw de komende jaren verhuurbaar is.
De woningbouwcorporatie vindt het wel vervelend dat sommige bewoners een onveilig gevoel hebben en is daarover in gesprek met de bewonerscommissie. Binnenkort wordt samen een nieuw beheerplan opgesteld.
Bewoners Lomanlaan in Utrecht niet blij met Mitros
Bewoners Lomanlaan in Utrecht niet blij met Mitros

Sterke punten
Al jaren niks doen.

Zwakke punten
En vrolijk zo verder.

Onbewoonbaarheid verhuren

ECHT.NLRECHTSPRAAKJURISPRUDENTIE
Rechtbank Midden-Nederland 20-04-2022, 9335443 UC EXPL 21-5075 aw/1370

Referenties Volledige tekst uitspraak Gevolgde uitspraken
ECLI:NL:RBMNE:2022:1422
Inhoudsindicatie
Sociale huur woonruimte; appartementencomplex uit 1969 dat verhuurder lange tijd van plan was te slopen en dat binnenkort in plaats van gesloopt, gerenoveerd en verduurzaamd zal worden; vocht-, tocht- en schimmeloverlast; gebreken en huurprijsvermindering; oneerlijke handelspraktijken.
Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Uitspraakdatum
2022-04-20
Publicatiedatum
2022-04-20
Zaaknummer
9335443 UC EXPL 21-5075 aw/1370
Procedure
Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechtsgebied
Civiel recht



Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht

kantonrechter


locatie Utrecht


zaaknummer: 9335443 UC EXPL 21-5075 aw/1370


Vonnis van 20 april 2022


inzake


1 [eiser sub 1] ( huisnummer [huisnummer 1] ),
2. [eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ),

3. [eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ),

4. [eiseres sub 4] (huisnummer [huisnummer 4] ),

5. [eiser sub 5] (huisnummer [huisnummer 5] ),

6. [eiser sub 6.1] en [eiseres sub 6.2] (huisnummer [huisnummer 6] ),

7. [eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huisnummer [huisnummer 7] ),

8. [eiser sub 8.1] en [eiseres sub 8.2] (huisnummer [huisnummer 8] ),

9. [eiser sub 9.1] en [eiseres sub 9.2] (huisnummer [huisnummer 9] ),

10. [eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ),

11. [eiser sub 11] (huisnummer [huisnummer 11] ),

12. [eiser sub 12] (huisnummer [huisnummer 12] ),

13. [eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ), overleden op [2021] ,

14. [eiseres sub 14] (huisnummer [huisnummer 14] ),

15. [eiser sub 15] (huisnummer [huisnummer 15] ),

16. [eiser sub 16.1] en [eiseres sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 16] ),

17. [eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 17] ),

18. [eiser sub 18] (huisnummer [huisnummer 18] ),

19. [eiseres sub 19] (huisnummer [huisnummer 19] ),

20. [eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ),

21. [eiseres sub 21] (huisnummer [huisnummer 21] ),

22. [eiser sub 22] (huisnummer [huisnummer 22] ),

23. [eiseres sub 23.1] en [eiseres sub 23.2] (huisnummer [huisnummer 23] ),

allen wonende te [woonplaats] ,

verder samen ook te noemen: de huurders,

eisende partijen,

gemachtigde: mrs. G. Gabrelian en P.S. Folsche,


tegen:


de stichting

Stichting Bo-Ex '91,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen: Bo-Ex,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. D. Pranjic.

1De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:


1.1.
de dagvaarding met de producties 1 t/m 18 is op 6 juli 2021 bij Bo-Ex bezorgd;


1.2.
Bo-Ex heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij heeft de producties 1 t/m 25 bijgevoegd;


1.3.
de huurders hebben de aanvullende producties 19 t/m 23 toegezonden;


1.4.
Bo-Ex heeft de aanvullende producties 26 t/m 30 toegezonden;


1.5.
de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 maart 2022.


Aan de zijde van de huurders zijn verschenen: de heer [eiser sub 2.1] (eiser sub 2), de heer [eiser sub 3.1] (eiser sub 3), mevrouw [eiseres sub 4] (eiseres sub 4), mevrouw [eiseres sub 10] (eiseres sub 10), vergezeld van haar dochter, mevrouw [eiseres sub 14] (eiseres sub 14), de heer [eiser sub 16.1] (eiser sub 16), mevrouw [eiseres sub 19] (eiseres sub 19) en de heer [eiser sub 22] (eiser sub 22). Voor enkele huurders is een tolk in de Arabische taal aanwezig geweest. Verder zijn verschenen mrs. G. Gabrelian en P.S. Folsche, gemachtigden van de huurders. Mr. Tomlow is aanwezig geweest als belangstellende aan de zijde van de heer [eiser sub 16.1] . Mevrouw [eiseres sub 19] en de heer [eiser sub 22] zijn tijdens de schorsing van de zitting vertrokken.


Aan de zijde van Bo-Ex zijn verschenen: de heer [A] , projectmanager bij Bo-Ex, en mevrouw [B] , woonconsulent bij Bo-Ex. Verder is verschenen mr. D. Pranjic, gemachtigde van Bo-Ex.


Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Mr. Gabrelian heeft een pleitnota overgelegd en voorgedragen.


Aan het slot van de zitting is afgesproken dat mr. Gabrelian op de rolzitting van 23 maart 2022 bij akte een uittreksel uit het overlijdensregister zal overleggen ten aanzien van [eiser sub 13] , eiser sub 13. Mr. Gabrelian wordt daarnaast de gelegenheid geboden om bij diezelfde akte zonodig namens de erfgenamen schorsing van de procedure te vragen. Als hij niet om schorsing vraagt - en uit het uittreksel blijkt dat [eiser sub 13] na het uitbrengen van de dagvaarding is overleden - zal de procedure worden voortgezet op naam van [eiser sub 13] , volgens het bepaalde in artikel 225 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).


Mr. Pranjic heeft gevraagd om na de zitting nadere stukken te mogen overleggen, namelijk het recente rapport van het bouwfysische onderzoek dat in een vijftal woningen is verricht. Ook heeft mr. Pranjic gevraagd om een aktewisseling nadat die stukken door hem zijn ingebracht. Dat verzoek van mr. Pranjic om inbreng van nadere stukken en een aktewisseling na de zitting is door de kantonrechter (vooralsnog) niet gehonoreerd. De kantonrechter heeft aan mr. Pranjic medegedeeld dat bij de beoordeling van het geschil rekening zal worden gehouden met dit door hem ter zitting gedane bewijsaanbod.


De kantonrechter heeft tot slot aan partijen meegedeeld dat op 20 april 2022 vonnis zal worden gewezen;


1.6.
Mr. Gabrelian heeft bij akte voor de rol van 23 maart 2022 bericht dat hij van de zoon van [eiser sub 13] heeft vernomen dat [eiser sub 13] op [2021] tijdens een familiebezoek in Duitsland is overleden. Bij de akte is een uittreksel uit het Duitse overlijdensregister (Sterberegister) gevoegd en een e-mailbericht van de gemeente [gemeente ] aan mr. Gabrelian, waarin wordt bevestigd dat [eiser sub 13] in Duitsland is overleden. Mr. Gabrelian verzoekt om voortzetting van de procedure.


Mr. Pranjic heeft tijdens de zitting van 10 maart 2022 medegedeeld dat Bo-Ex zich refereert aan het oordeel van de kantonrechter wat betreft de vraag of de procedure ten aanzien van [eiser sub 13] al dan niet geschorst wordt.



2Waar gaat het om?

2.1.
De huurders wonen of hebben gewoond in het appartementencomplex dat is gelegen aan de [straat] in Utrecht en dat bestaat uit 10 verdiepingen, 4 portieken en 116 appartementen (hierna: het complex).

Zij huren ieder van Bo-Ex of hebben van Bo-Ex gehuurd een appartement in het complex. Het huisnummer van ieders appartement is in de kop van dit vonnis vermeld, achter de naam van de betreffende huurder(s). Het betreft sociale huurwoningen.

[eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huurders van appartement met nummer [huisnummer 7] ) hebben tot 28 juni 2021 dit appartement gehuurd.

[eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huurders van appartement met nummer [huisnummer 17] ) hebben tot en met mei 2021 dit appartement gehuurd.


2.2.
Het complex, dat is gebouwd in 1969, heeft in de periode vanaf 2008 tot medio 2021 op de nominatie gestaan om te worden gesloopt.


2.3.
In 2008 heeft Bo-Ex aan alle (toenmalige) huurders van het complex aangeboden dubbel glas aan te brengen. Niet alle huurders hebben van dat aanbod gebruik gemaakt, waardoor er nu een aantal appartementen nog is voorzien van enkel glas. In 2008 heeft Bo-Ex groot onderhoud verricht in de appartementen van het complex door keukens, badkamers en toiletten op te knappen. In 2015 heeft zij onderhoudswerkzaamheden verricht aan de kozijnen aan de buitenzijde van het complex. Hierna is er vanwege de sloopplannen alleen nog het hoog nodige onderhoud uitgevoerd.


2.4.
In februari 2021 hebben aan aantal bewoners van het complex aan Bo-Ex en de gemeenteraad van de gemeente Utrecht een zogenoemde “brandbrief” gestuurd, waarin zij hebben geklaagd over de slechte staat van onderhoud van het complex en hebben geëist dat – kort gezegd – Bo-Ex (1) de onderhoudsgebreken binnen vier weken zal oplossen, (2) de huur zal verlagen wegens verminderd woongenot en (3) uiterlijk 1 april 2021 een definitief besluit zal nemen over de sloop of renovatie van het complex.


2.5.
Naar aanleiding van die brandbrief heeft Bo-Ex op 5 februari 2021 aan alle bewoners van het complex een klachtformulier toegestuurd, met het verzoek om door middel van dat formulier hun specifieke en concrete onderhoudsklachten te melden bij Bo-Ex. Na ontvangst van die klachtformulieren heeft Bo-Ex met alle klagers (door bezoek aan huis of telefonisch) contact opgenomen om afspraken te maken voor het verhelpen van de gemelde klachten. Met sommige bewoners lukte het niet om op die manier contact te leggen voor een afspraak. Die bewoners heeft Bo-Ex omstreeks 25 februari 2021 schriftelijk benaderd en gevraagd met Bo-Ex contact op te nemen voor het maken van een afspraak. Bo-Ex heeft naar aanleiding van de ontvangen klachten in februari/maart 2021 diverse werkzaamheden uitgevoerd aan de binnen- en buitenzijde van het complex.


2.6.
In mei en juli 2021 heeft Bo-Ex de huurders schriftelijk bericht dat zij definitief heeft besloten om het complex niet te slopen, maar dat zij in plaats daarvan in 2022 groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden zal uitvoeren. Daarbij zal zij onder meer de buitenkozijnen vervangen en zal het complex worden verduurzaamd en gemoderniseerd.


2.7.
In mei 2021 hebben de huurders Bo-Ex in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter van deze rechtbank (dat wil zeggen: de huurders in deze procedure met uitzondering van eisers sub 17 en met dien verstande dat eisers sub 16 een separate kort geding procedure hebben ingesteld). Zij hebben – kort gezegd – gevorderd dat de voorzieningenrechter Bo-Ex zal veroordelen om de onderhoudsgebreken te herstellen. Daarnaast hebben zij verlaging van de huurprijs met 40% gevorderd, wegens verminderd huurgenot. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen afgesproken om de zaken aan te houden om te bezien of zij overeenstemming konden bereiken over de benoeming van een gezamenlijke deskundige, die de onderhoudsklachten zou gaan onderzoeken. Dat is gelukt. Partijen hebben afgesproken dat RoyalHaskoningDHV (hierna: RoyalHaskoning) in opdracht van beide partijen onderzoek zal verrichten in de appartementen. Omdat partijen het echter niet eens waren over de termijn van de aanhouding van de kort geding procedures, heeft Bo-Ex de voorzieningenrechter gevraagd uitspraak te doen.


2.8.
Bij uitspraken van 16 juli 2021 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen afgewezen omdat – kort samengevat – in die kort geding procedures onvoldoende kon worden vastgesteld wat de oorzaak van de door huurders genoemde klachten is en of dit gebreken zijn in de zin van de wet die voor rekening van de verhuurder zijn. Daarvoor is nader onderzoek en mogelijk bewijslevering nodig, waarvoor een kort geding procedure zich niet leent. Evenmin kon volgens de voorzieningenrechter in die kort geding procedures worden vastgesteld dat de door de huurders gestelde gebreken al jarenlang spelen en dat daarover eerder dan in februari 2021, door middel van de klachtformulieren van Bo-Ex, bij Bo-Ex is geklaagd (zaaknummers 9204287 UV EXPL 21-72 en 9224316 UV EXPL 21-81).


2.9.
Naar aanleiding van de mondelinge behandeling in kort geding heeft Bo-Ex haar aannemer Plegt-Vos opdracht gegeven eventuele resterende klachten van de huurders te inventariseren, waarna in juni/begin juli 2021 opnieuw werkzaamheden zijn verricht.


2.10.
RoyalHaskoning heeft op 30 juni 2021 een concept rapportage opgemaakt. Zij heeft onderzoek gedaan naar (pagina 3 van het concept):

Ventilatie in het appartement, in het bijzonder in de keuken, toilet- en badruimte, waaronder capaciteit;

Koudebruggen;

Vochtgehalte in muren;

Oorzaak schimmelvorming;

Staat buitenkozijnen en isolatie;

Gevels; Deurdrangers en beglazing in de trappenhallen.


2.11.
Naar aanleiding van die concept rapportage hebben partijen gezamenlijk een groot aantal, aan RoyalHaskoning te stellen vragen geformuleerd. Die vragen had RoyalHaskoning ten tijde van de mondelinge behandeling in deze rechtszaak nog niet beantwoord en er was op dat moment nog geen definitief deskundigenrapport beschikbaar.



3De vordering en het verweer

3.1.
De huurders vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

a. voor recht zal verklaren dat Bo-Ex zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken;

b. voor recht zal verklaren dat bij dagvaarding de huurovereenkomsten deels zijn vernietigd, te weten voor de periode vanaf de respectievelijke aanvangsmomenten van de huurovereenkomsten tot de datum van dagvaarding;

Subsidiair

c. zal bepalen dat de huurders recht hebben op een huurprijsvermindering van 80%, vanaf één jaar voor de datum van dagvaarding, althans gedurende een door de kantonrechter, in goede justitie te bepalen periode;

Primair en subsidiair

d. zal bepalen dat de kale huurprijs van de huurders met 80% wordt verlaagd, geldend vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de dag van volledig herstel van de gebreken genoemd onder 4.4. (voor alle huurders) en 4.5 (voor de individuele huurders), althans een door de kantonrechter, in goede justitie te bepalen percentage;

e. Bo-Ex zal veroordelen tot betaling van de gemaakte kosten voor het laten opstellen van het bouwkundig rapport dat is overgelegd als productie 14, te weten € 2.600,00;

f. Bo-Ex zal veroordelen tot betaling van de gemaakte kosten voor het laten opstellen van het bouwkundig rapport dat is overgelegd als productie 15, te weten € 1.194,50;

g. Bo-Ex zal veroordelen in de proces- en nakosten.


3.2.
De huurders leggen aan hun primaire vorderingen onder a. en b. ten grondslag dat Bo-Ex zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken door brandonveilige woningen te verhuren waar zeer ernstige gebreken aan kleven, zonder de huurders hierover voor of bij de totstandkoming van de huurovereenkomst te informeren. Omdat de keuzes van de huurders ten aanzien van hun huurovereenkomsten zijn beïnvloed door de oneerlijke handelspraktijken van Bo-Ex, is gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomsten gerechtvaardigd. Om die reden vernietigen de huurders de huurovereenkomsten bij dagvaarding partieel, namelijk voor de periode vanaf de respectievelijke aanvangsmomenten van de huurovereenkomsten tot de datum van dagvaarding. Subsidiair, onder c. maken zij aanspraak op huurprijsvermindering met 80% wegens gebreken over een periode van één jaar voorafgaand aan de datum van dagvaarding, namelijk voor het geval hun primaire vordering op grond van oneerlijke handelspraktijken wordt afgewezen. Een beroep op de vervaltermijn van zes maanden vóór de dagvaarding (artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) zou volgens de huurders in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daarnaast, zowel primair als subsidiair, doen zij een beroep op huurprijsvermindering met 80% wegens verminderd huurgenot door gebreken, over de periode vanaf de dag van dagvaarding en totdat de gebreken zijn verholpen. Onder e. en f. vorderen de huurders vergoeding door Bo-Ex van de kosten van de deskundigen die zij hebben ingeschakeld om de gebreken te onderzoeken, naar de kantonrechter begrijpt op grond van artikel 6:96, tweede lid, aanhef en onder sub b., van het BW.


3.3.
Bo-Ex stelt zich op het standpunt dat van oneerlijke handelspraktijken geen sprake is. Volgens haar zijn de artikelen 6:193a e.v. van het BW bovendien niet van toepassing bij sociale huur. Zij stelt dat zij alle gemelde onderhoudsklachten van de huurders inmiddels heeft verholpen, voor zover de betreffende huurders Bo-Ex daartoe de gelegenheid hebben gegeven. Het merendeel van de gemelde klachten bleken geen gebreken te zijn die voor rekening van de verhuurder zijn, maar kleine herstellingen voor rekening van de huurder. Voor zover wel sprake is geweest van gebreken die Bo-Ex moest herstellen, dan zijn die gebreken niet eerder bij Bo-Ex gemeld. Na de melding is Bo-Ex direct in actie gekomen. De diverse huurders hebben hun stelling dat al jarenlang, sinds de aanvang van de huurovereenkomsten sprake is van ernstige gebreken, dat zij die gebreken herhaaldelijk hebben gemeld en dat Bo-Ex die gebreken heeft geweigerd te verhelpen, in deze procedure niet of onvoldoende onderbouwd. Zij hebben het voorstel van Bo-Ex om de mondelinge behandeling van de zaak uit te stellen in afwachting van het definitieve rapport van RoyalHaskoning, afgewezen. Er is geen sprake geweest van een substantiële vermindering van het huurgenot door gebreken en een huurprijsvermindering is daarom niet gerechtvaardigd. Bo-Ex wijst nog op de wettelijke vervaltermijn van artikel 7:257 van het BW, op grond waarvan huurprijsvermindering voor het verleden alleen gevorderd kan worden voor een periode van maximaal 6 maanden vóór de datum van de dagvaarding. Bo-Ex vraagt de kantonrechter om de vorderingen van de huurders af te wijzen, hen te veroordelen in de proces- en nakosten en die veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.



4De beoordeling

[eiser sub 13]

4.1.
Blijkens de akte met bijlagen van mr. Gabrelian van 23 maart 2022 is [eiser sub 13] na het uitbrengen van de dagvaarding, namelijk op [2021] , overleden. Omdat mr. Gabrelian niet namens de erfgenamen om schorsing van de procedure heeft gevraagd, wordt de procedure voortgezet op naam van [eiser sub 13] .


Artikel 22b van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)

4.2.
Partijen hebben ieder een groot aantal producties in het geding gebracht. De kantonrechter heeft partijen bij aanvang de mondelinge behandeling gewezen op het bepaalde in artikel 22b van het Rv en hen gevraagd ten aanzien van de overgelegde producties aan te geven ter toelichting of staving van welke stelling de gegevens of bescheiden zijn bedoeld en welk onderdeel daartoe van belang is.


4.3.
Voorts is van belang dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan. De enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept.


4.4.
Met inachtneming van het voormelde heeft de kantonrechter bij de beoordeling betrokken de door partijen ingenomen stellingen alsook de feiten en omstandigheden waarop partijen ter ondersteuning van hun stellingen een beroep hebben gedaan.


Oneerlijke handelspraktijken

4.5.
De primaire vorderingen van de huurders, zoals geformuleerd onder 3.1. onder a. en b., worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.


4.5.1.
Volgens de huurders heeft Bo-Ex haar informatieplicht geschonden bij het sluiten van de huurovereenkomsten, door hen niet te informeren over de ernstige gebreken aan de appartementen en de brandonveiligheid van het complex. Bo-Ex heeft hen misleid. Als zij wel over die informatie hadden beschikt, waren zij de huurovereenkomsten niet, of niet onder dezelfde voorwaarden aangegaan, zo begrijpt de kantonrechter het standpunt van de huurders. Zij vernietigen de huurovereenkomsten daarom gedeeltelijk wegens oneerlijke handelspraktijken, op grond van het bepaalde in de artikelen 6:193a e.v. van het BW.


4.5.2.
Bo-Ex heeft betwist dat zij de huurders heeft misleid bij het sluiten van de diverse huurovereenkomsten en dat bij het sluiten van die huurovereenkomsten sprake was van ernstige gebreken aan de appartementen en/of een brandonveilige situatie.


4.5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurders niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Zij hebben namelijk niet gesteld en onderbouwd wanneer de verschillende huurovereenkomsten met Bo-Ex zijn gesloten. Ook hebben zij niet gesteld en onderbouwd dat op die verschillende data sprake was van ernstige gebreken aan het betreffende appartement en dat het complex op die verschillende data niet voldeed aan de toen geldende brandveiligheidseisen. Omdat de huurders niet voldoen aan hun stelplicht, wordt aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen. De kantonrechter zijn evenmin feiten en/of omstandigheden gebleken die tot de conclusie zou kunnen leiden dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken (die vernietiging van (een) overeenkomst(en) tot gevolg hebben). De primaire vorderingen, zoals geformuleerd onder 3.1. sub a en b, worden om die redenen afgewezen. Aan de vraag of de artikelen 6:193a e.v. van het BW van toepassing zijn bij sociale huur van woonruimte – volgens Bo-Ex is dat niet het geval – wordt niet toegekomen.


Huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot door gebreken

4.6.
De primair en subsidiair gevorderde huurprijsvermindering, zoals geformuleerd onder 3.1. sub c en d, worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.


Wettelijk kader

4.6.1. “
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft” (artikel 7:204, tweede lid 2, van het BW).

“De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen” (artikel 7:207, eerste lid, van het BW).


4.6.2.
Gelet op dit wettelijk kader is het aan de huurders als eisende partijen om te stellen, voldoende te onderbouwen en zonodig te bewijzen (1) dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid, van het BW, dat voor rekening van Bo-Ex komt en dat zorgt voor verminderd huurgenot; (2) dat zij dat gebrek bij Bo-Ex hebben gemeld (in het geval dat Bo-Ex daarmee nog niet bekend is) en wanneer zij dat hebben gedaan en (3) dat dit gebrek zo ernstig is dat het huurgenot daardoor substantieel is verminderd. Het is vervolgens aan Bo-Ex om te stellen, voldoende te onderbouwen en zonodig te bewijzen dat en wanneer zij het gebrek heeft verholpen. De huurprijsvermindering wordt berekend over de periode die is gelegen tussen de melding van het gebrek door de huurder en het verhelpen daarvan door de verhuurder. Niet elk gebrek rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs; het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig zijn.


Verminderd huurgenot door gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid, van het BW


4.6.3.
De huurders hebben van Bo-Ex ieder een appartement gehuurd in een appartementencomplex dat is gebouwd in het jaar 1969. Dit betekent dat zij van dat appartement niet het wooncomfort hebben mogen verwachten dat hoort bij een nieuwbouw appartement. Het feit dat het appartement geen mechanische, maar een natuurlijke ventilatievoorziening heeft en – in sommige gevallen – nog enkel glas, is onder die omstandigheden niet aan te merken als een gebrek in de zin van de wet. Daar komt nog bij dat uit de stellingen van de huurders valt op te maken dat zij, of in elk geval een deel van hen, bij het sluiten van de huurovereenkomst wisten dat Bo-Ex het voornemen had het complex op termijn te slopen omdat Bo-Ex hen daar bij het sluiten van de huurovereenkomst op heeft gewezen en zij dit ook in de huurovereenkomst heeft opgenomen. Ook dat is een omstandigheid die een rol speelt bij de vraag wat zij van het appartement hebben mogen verwachten. In dat geval hebben zij van Bo-Ex mogen verwachten dat zij het noodzakelijke onderhoud zou blijven verrichten, namelijk al het onderhoud dat nodig is om aan haar huurders het ongestoord huurgenot te kunnen verschaffen. Dat betekent bijvoorbeeld dat zij van Bo-Ex hebben mogen verwachten dat Bo-Ex eventuele rotte plekken in de buitenkozijnen die leiden of dreigen te leiden tot lekkage in het appartement, op verzoek van de huurder direct zou herstellen, maar zij hebben niet mogen verwachten dat Bo-Ex alle buitenkozijnen van het complex nog zou gaan vernieuwen.


4.6.4.
Dit alles neemt niet weg dat het begrijpelijk is dat de huurders behoefte hebben aan meer wooncomfort en dat zij prijs stellen op een appartementencomplex dat er ook aan de buitenzijde verzorgd uit ziet, zeker omdat de al in 2008 aangekondigde sloop jaren op zich heeft laten wachten. Bo-Ex heeft pas vorig jaar definitief besloten om van sloop af te zien en in plaats daarvan groot onderhoud uit te gaan voeren en te gaan renoveren, waarbij de appartementen zullen worden aangepast aan de eisen van deze tijd. De huurders mogen na uitvoering van die werkzaamheden meer wooncomfort verwachten. Dat hogere wooncomfort mochten zij bij het sluiten van de huurovereenkomst nog niet van het appartement verwachten. Bij de vraag wat de huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst van de appartementen mochten verwachten en dus of sprake is van een gebrek, spelen de woonwensen die zij hebben ook geen rol. Het wettelijke puntenstelsel, dat de hoogte van de huurprijs bepaalt die zij aan Bo-Ex betalen, houdt er rekening mee dat het een verouderd appartement is met natuurlijke ventilatie, zonder de tegenwoordig gebruikelijke gevel- en vloerisolatie en – in sommige gevallen – nog voorzien van enkel glas.


4.6.5.
De huurders hebben onder punt 4.4. van de dagvaarding een aantal gebreken genoemd die volgens hen bij alle appartementen voorkomen, namelijk:

- het ontbreken van deugdelijke ventilatie in de bad- en toiletruimte;
- ernstige schimmelvorming;
- brandonveiligheid van het trappenhuis;
- houtrot in de kozijnen, waardoor deze vocht en tocht doorlaten;
- lekkages van de buitenschil, waardoor hemelwater de woning binnenkomt;
- ernstig kierende buitendeuren en -ramen en slechte staat gevels, kozijnen en ramen waardoor het moeilijk is de woning op een aangename temperatuur te houden, zeker in de winter;
- zeer slecht buitenschilderwerk aan de gevels;
- ernstige lekkages in de trappenhal;
- geen mogelijkheid om vuilnis aan te bieden zonder dat dit ongedierte aantrekt, omdat er geen afsluitbare container is die groot genoeg is voor het aantal appartementen;
- gemeenschappelijke delen rioleringsbuizen die in dermate slechte staat zijn dat deze lekkages en stankoverlast veroorzaken.

4.6.6.
Onder 4.5. van de dagvaarding hebben de huurders opgesomd welke extra gebreken er volgens hen per appartement zijn, namelijk:

- [eiser sub 1] (huisnummer [huisnummer 1] ): scheurvorming in badkamermuur en niet goed afgewerkt plafond na renovatie in 2008; niet goed sluitende ramen;
- [eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ): schade als gevolg van door Bo-Ex al verholpen lekkage in badkamer;
- [eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ): niet goed sluitende ramen; kapotte raamhandvaten; water uit het plafond in de slaapkamer; vocht uit de muur en stopcontact in de gang door de slechte staat van de tegels in de badkamer; schimmelvorming;
- [eiseres sub 4] (huisnummer [huisnummer 4] ): regenwater dat naar binnen komt door gaten in de kozijnen en door niet sluitende ramen; kapotte ventilatieroosters; scheuren in plafond; losse deurkrukken en stopcontacten; ontbrekende lamp aan het plafond waar elektriciteitsdraden uithangen;
- [eiser sub 5] (huisnummer [huisnummer 5] ): stankoverlast en lekkagesporen in plafond van lekkende wc van bovenburen; scheuren in plafond;
- [eiser sub 6.1] en [eiseres sub 6.2] (huisnummer [huisnummer 6] ): water dat door het kozijn naar binnen dringt bij regen; lekkageplekken;
- [eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huisnummer [huisnummer 7] ): doorlopende schimmelvorming;
- [eiser sub 8.1] en [eiseres sub 8.2] (huisnummer [huisnummer 8] ): tocht, schimmel en condens; tegels badkamer komen los en laten vocht door; ramen sluiten niet goed; ventilatieroosters werken niet; kozijnen brokkelen af door houtrot; lekkage in het dak dat doordringt tot het plafond;
- [eiser sub 9.1] en [eiseres sub 9.2] (huisnummer [huisnummer 9] ): vocht, tocht, schimmel; vochtdoorslag van bovenburen rondom verwarmingsbuizen; niet goed afgestelde ramen;
- [eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ): groot aantal kleinere gebreken; kapotte stopcontacten; rioolstank in badkamer; waterschade aan plafond; badkamerleidingen die oranjekleurig roestwater lekken; niet goed sluitende ramen;
- [eiser sub 11] (huisnummer [huisnummer 11] ): lekkageplekken van regenwater;
- [eiser sub 12] (huisnummer [huisnummer 12] ): afbrokkelende kozijnen door houtrot;
- [eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ): slechte staat plafond badkamer na verholpen lekkage; niet te verdrijven schimmel;
- [eiseres sub 14] (huisnummer [huisnummer 14] ): na noodherstel nog steeds lekkages als het regent; schimmelvorming; wateroverlast op balkon; loskomend pleisterwerk;
- [eiser sub 16.1] en [eiseres sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 16] ): ernstige schimmelvorming door slechte staat kozijnen; vochtoverlast; gebrekkige ventilatie;
- [eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 17] ): woning in de winter koud; asbest aanwezig;
- [eiser sub 18] (huisnummer [huisnummer 18] ): woning in de winter koud door enkel glas en tocht; schimmelvorming door oude kozijnen;
- [eiseres sub 19] (huisnummer [huisnummer 19] ): waterschade na verholpen lekkages in 2013 en 2014; sinds 2014 een terugkerende lekkage in de badkamer; balk met asbest aanwezig; kapotte vloer en kromgetrokken deur door de lekkage; barst in wastafel;
- [eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ): woning moeilijk warm te houden in winter door enkel glas en vocht- en tochtproblemen;
- [eiseres sub 21] (huisnummer [huisnummer 21] ): raam woonkamer kan niet open; lekkages door rotte kozijnen; schimmelvorming;
- [eiser sub 22] (huisnummer [huisnummer 22] ): lekkages; vastzittende ramen; moeite met warm houden woning; asbest aanwezig;
- [eiseres sub 23.1] en [eiseres sub 23.2] (huisnummer [huisnummer 23] ): woning niet warm te krijgen door tocht; schimmelvorming en vochtaantasting van muren.

Schimmel, condens, vocht en tocht


4.6.7.
De klachten van de huurders zien met name op schimmelvorming, tocht en vocht door (volgens hen) een gebrekkig luchtverversings- en ventilatiesysteem. De kantonrechter stelt voorop dat schimmelvorming op zichzelf geen gebrek is, maar het gevolg kan zijn van een gebrek. Hetzelfde geldt voor tocht- of vochtoverlast. Condensvorming aan de binnenzijde van de ramen door verschil in de binnen- en buitentemperatuur is in elk geval geen gebrek. Dit duidt er ook niet op dat de buitenkozijnen lekken.


4.6.8.
Verder overweegt de kantonrechter dat de huurders ieder een appartement bewonen dat is voorzien van natuurlijke ventilatie. Het is algemeen bekend dat daarbij hogere eisen moeten worden gesteld aan het gedrag van de bewoners dan bij mechanische ventilatie het geval zou zijn. Om goede ventilatie en luchtverversing mogelijk te maken zijn er in het appartement roosters in deuren en boven de ramen aangebracht, die noodzakelijk zijn voor een goed binnenklimaat. De huurders moeten er zelf voor zorgen dat de roosters niet dichtslibben door vuil en stof. Hetzelfde geldt voor de roosters in badkamer en keuken voor de afzuiging van de vochtige lucht, die vrijkomt bij het douchen en koken. Dat schoonhouden van de roosters is geen taak van Bo-Ex. Als goede huurders zullen zij verstandig met het appartement moeten omgaan. Afhankelijk van de activiteiten die in het appartement plaatsvinden (zoals was drogen, koken en douchen) en mede afhankelijk van het aantal bewoners dat van het appartement gebruik maakt, zal zo nu en dan een raam geopend moeten worden, ook als het koud is buiten. Het komt erop neer dat van hen mag worden verwacht dat zij moeite zullen doen om overlast van vocht en schimmel in het appartement te voorkómen, zoals elke bewoner van een oude woning daarvoor moeite zal moeten doen.


4.6.9.
Bo-Ex heeft erop gewezen dat RoyalHaskoning blijkens de concept rapportage in alle appartementen heeft geconstateerd dat de ventilatieroosters boven ramen en in deuren dicht zaten door vuil en stof en/of dat in sommige appartementen alle ventilatieroosters door de huurders dichtgezet waren. Ook is door RoyalHaskoning geconstateerd dat sommige huurders de gordijnen overdag gesloten houden, waardoor natuurlijke ventilatie en luchtverversing via de roosters boven de ramen wordt verhinderd (productie 16 bij dagvaarding). De aannemer die Bo-Ex in 2021 heeft ingeschakeld om in de appartementen werkzaamheden te verrichten, heeft soortgelijke constateringen gedaan. Tegelijkertijd bleek er volgens Bo-Ex in sommige appartementen natte was te hangen en was er een huurder die de ventilatieroosters met plastic had afgeplakt. De huurders hebben die door RoyalHaskoning en Bo-Ex beschreven, feitelijke situatie in de appartementen op zich niet betwist, maar zij zijn ervan overtuigd dat de vocht- en schimmeloverlast in de appartementen andere oorzaken heeft dan het hiervoor beschreven huurdersgedrag.


4.6.10.
Tijdens de kort geding procedures die tussen partijen zijn gevoerd, zijn de huurders er door de voorzieningenrechter al op gewezen dat er onderzoek zal moeten plaatsvinden naar de precieze oorzaak van de gestelde schimmel-, vocht- en tochtoverlast. Om die reden hebben partijen gezamenlijk RoyalHaskoning gevraagd om onderzoek te doen in de appartementen. De huurders hebben de uitkomst van dat onderzoek niet willen afwachten. De concept rapportage van RoyalHaskoning biedt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende informatie om te concluderen dat de gestelde schimmel-, vocht- en tochtoverlast het gevolg is van gebreken die voor rekening van de verhuurder zijn, mede in aanmerking genomen dat partijen het erover eens zijn dat dit concept rapport niet af is en dat zij gezamenlijk aan RoyalHaskoning een groot aantal vragen hebben gesteld naar aanleiding van dat concept rapport, met het verzoek om die vragen te beantwoorden alvorens het rapport definitief te maken (productie 20 van Bo-Ex). Daarbij is ook volgens de huurders van belang dat RoyalHaskoning nog geen metingen in de appartementen had verricht die wel nodig zijn.


4.6.11.
Ter zitting heeft Bo-Ex verklaard dat zij afgelopen vrijdag en maandag aanvullende rapportages van RoyalHaskoning heeft ontvangen, naar aanleiding van het bouwfysische onderzoek dat RoyalHaskoning onlangs heeft gedaan in 5 van de 23 appartementen, bij wijze van steekproef. Daarbij zijn metingen verricht waaruit volgens Bo-Ex is gebleken dat de luchttoevoercapaciteit in alle 5 appartementen ruim voldeed aan de normen, maar de luchtafvoercapaciteit in badkamer en toilet in enkele appartementen niet, terwijl de appartementen bouwkundig exact hetzelfde zijn. Dit komt volgens Bo-Ex doordat natuurlijke ventilatie sterk afhankelijk is van interne factoren. De precieze oorzaak moet door RoyalHaskoning nog nader worden onderzocht. Op grond van die steekproef kan daarom volgens Bo-Ex niet worden geconcludeerd dat het luchtverversings- en ventilatiesysteem in alle appartementen van de huurders gebrekkig is. Verder stelt Bo-Ex dat tijdens het onderzoek in geen van de 5 appartementen schimmelvorming is geconstateerd en dat ook het vochtgehalte van de muren voldeed aan de daarvoor geldende normen. Mr. Pranjic heeft namens Bo-Ex uitdrukkelijk aangeboden die aanvullende rapportages van RoyalHaskoning, waaruit hij ter zitting heeft geciteerd, na de zitting alsnog in het geding te brengen. Daarop heeft mr. Gabrelian verklaard dat ook hij die aanvullende rapportages van RoyalHaskoning heeft ontvangen, maar dat hij geen tijd heeft gehad om deze te bekijken en dat de huurders zich op het standpunt stellen dat ook zonder die aanvullende rapportages al voldoende informatie in het dossier aanwezig is om te concluderen dat sprake is van ernstige gebreken. De huurders doelen daarbij niet alleen op de concept rapportage van RoyalHaskoning, maar ook op de overige door hen overgelegde rapportages van deskundigen (producties 14, 15 en 20 van de huurders). Verder beroepen zij zich op het Woononderzoek [straat] , dat Bo-Ex heeft laten uitvoeren onder de bewoners van het complex (productie 19 van de huurders).


4.6.12.
De kantonrechter volgt de huurders niet in dat standpunt. Daartoe is het volgende redengevend. Door twee van die deskundigen, ing. J. Noordermeer en ing. G. Vermeulen, zijn geen metingen en/of destructief onderzoek verricht. Zij hebben alleen een visuele inspectie gedaan in een paar appartementen en Bo-Ex is daarbij niet aanwezig geweest. BoEx wijst in haar conclusie van antwoord op een aantal evident onjuiste aannames door de twee deskundigen (punt 91 conclusie van antwoord). Deze stelling van Bo-Ex hebben de huurders niet weersproken. Bo-Ex heeft daarnaast onbetwist gesteld dat die twee rapporten, producties 14 en 15 van de huurders, in elk geval niet de actuele situatie weergeven, omdat zij nadat die rapporten zijn opgesteld nog diverse werkzaamheden in de appartementen heeft verricht (zie ook hierover onder 4.6.14.).

Aannemer [aannemer] heeft wel recent, op 18 februari 2022, in het appartement van [eiser sub 16.1] onderzoek gedaan naar luchtverversing en ventilatie, waarbij metingen zijn verricht (productie 20 van de huurders). Hij heeft in zijn rapport verklaard dat op dat moment niet werd voldaan aan de geldende normen voor bestaande bouw. Over de mogelijke oorzaken daarvan heeft [aannemer] echter niets vermeld en dat is nu juist van belang; het gaat immers niet om mechanische, maar natuurlijke ventilatie. Er zijn in dat geval veel factoren die invloed kunnen hebben op de juiste werking van het ventilatie- en luchtverversingssysteem en die factoren kunnen per appartement ook nog sterk verschillen (zie ook hiervoor onder 4.6.8. en 4.6.9.). Het Woononderzoek [straat] dat Bo-Ex onlangs heeft laten uitvoeren in het kader van de aanstaande renovatie, inventariseert de woonwensen van de bewoners en kan daarom niet dienen als onderbouwing van het door de huurders gestelde, gebrekkige ventilatie- en luchtverversingssysteem in de appartementen.

Waarom de concept rapportage van RoyalHaskoning niet kan dienen ter onderbouwing van de stellingen van de huurders, heeft de kantonrechter onder 4.6.10. uitgelegd.


4.6.13.
Zoals eerder is overwogen is het aan de huurders om te stellen, te onderbouwen en zonodig te bewijzen dat het gehuurde gebreken heeft, die voor rekening van de verhuurder komen. Gelet op die bewijslastverdeling ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan Bo-Ex te vragen de aanvullende rapportages van RoyalHaskoning alsnog in het geding te brengen en partijen daarna gelegenheid te geven voor een nadere aktewisseling, in aanmerking genomen dat mr. Gabrelian ter zitting heeft verklaard dat de huurders daaraan geen behoefte hebben omdat zij vinden dat zij al voldoende bewijs hebben geleverd van de gestelde gebreken.


4.6.14.
Bo-Ex heeft verder gesteld dat zij in februari/maart 2021 en nogmaals in juni/juli 2021 alle appartementen heeft geïnspecteerd en zonodig werkzaamheden heeft verricht, naar aanleiding van de klachtformulieren die zij in februari 2021 van de huurders had ontvangen. Zij heeft daarbij niet geconstateerd dat – zoals de huurders stellen – de buitenkozijnen zo verrot zijn dat er regenwater naar binnen slaat of kan slaan. De buitenkozijnen zijn weliswaar hier en daar aangetast door houtrot, maar Bo-Ex zorgt ervoor dat deze wind- en waterdicht blijven totdat in 2022 groot onderhoud aan het complex zal worden verricht. Verder zal BoEx, zo schrijft zij in de conclusie van antwoord, aan het einde van de zomer/begin van de herfst van 2021 de glasafdichting opnieuw kitten en de kozijnen waar dat nodig is opnieuw behandelen met een vochtafwerend middel (punt 113 conclusie van antwoord). De huurders hebben daarop niet meer gereageerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat die werkzaamheden door Bo-Ex inmiddels zijn verricht, zoals beloofd.

4.6.15.
De conclusie luidt dan ook dat in rechte niet is komen vast te staan, dat de gestelde schimmel- en vochtoverlast het gevolg is van gebreken aan het gehuurde die voor rekening van Bo-Ex komen. De onvoldoende glasafdichting met tocht tot gevolg is daarentegen een gebrek aan het gehuurde dat voor rekening van Bo-Ex komt en dat gebrek, dat Bo-Ex inmiddels heeft verholpen, is in rechte komen vast te staan.


Gevolgschade


4.6.16.
Verder hebben de huurders “gebreken” genoemd die feitelijk geen gebreken zijn, maar gevolgschade, te weten: gestelde schade als gevolg van door Bo-Ex verholpen lekkage in een badkamer en vlekken op het plafond en de muren die zijn veroorzaakt door een lekkage die door Bo-Ex al is verholpen. Omdat de vordering van de huurders ziet op huurprijsvermindering en niet op vergoeding van gevolgschade, gaat de kantonrechter aan de stellingen van de huurder over die “gebreken” voorbij. Of Bo-Ex voor die gestelde gevolgschade aansprakelijk is, kan in deze procedure in het midden blijven.


Kleine herstellingen


4.6.17.
De wet maakt onderscheid tussen onderhoud dat voor rekening van de verhuurder is en onderhoud dat voor rekening van de huurder is, de zogenoemde kleine herstellingen. Veel onderhoudsklachten die de huurders noemen, vallen onder de kleine herstellingen die zij zelf moeten verrichten, te weten: het vastmaken van loszittende stopcontacten, deurkrukken, handvaten of toiletbril, herstel van een kapotte kraan en het binnenschilderwerk. Dit zijn geen gebreken in de zin van de wet, die de verhuurder zou moeten herstellen. De kantonrechter begrijpt van Bo-Ex dat zij dit desondanks wel heeft gedaan, om de huurders tegemoet te komen. Verder is het ontbreken van een lamp aan het plafond geen onderhoudsgebrek. De huurders huren geen gemeubileerd appartement van Bo-Ex en zij moeten daarom zelf in lampen voorzien en deze ophangen.


Asbest, vuilnis, lekkage trappenhuis


4.6.18.
Volgens de huurders is er blijkens een aangebrachte sticker in hun appartementen asbest aanwezig, althans in een aantal van de appartementen.

De kantonrechter overweegt dat de aanwezigheid van asbesthoudende materialen op zich nog geen gebrek is. Bo-Ex heeft toegelicht dat zij als een huurder vertrekt een asbestinventarisatie laat uitvoeren. Eventueel aangetroffen niet-hechtgebonden asbest wordt gesaneerd voordat het appartement opnieuw wordt verhuurd. Het kan zijn dat eventuele hechtgebonden asbest blijft zitten totdat deze op een ander moment, tijdens een project wordt gesaneerd. In dat geval wordt deze met een sticker gemarkeerd en krijgt de nieuwe huurder daar uitleg over bij de sleuteluitgifte/oplevering. Zolang er op die plaatsen geen werkzaamheden worden verricht, bestaat er geen gevaar voor de gezondheid, zo heeft Bo-Ex toegelicht. De huurders hebben niet weersproken dat het in hun specifieke geval inderdaad gaat om hechtgebonden asbest, dat is gemarkeerd met een sticker en dat geen gevaar oplevert zolang op die plaatsen niet wordt geklust. De huurders hebben daarnaast niet gesteld en onderbouwd dat hun huurgenot wordt aangetast door de aanwezigheid van dat hechtgebonden asbest op die specifieke plaatsen in het appartement. Niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet, dat leidt tot verminderd huurgenot.


4.6.19.
De huurders beklagen zich verder over onvoldoende capaciteit van de inpandige, bovengrondse vuilniscontainers, waardoor ongedierte wordt aangetrokken. Het inzamelen en op tijd afvoeren van vuilnis is echter een taak van de gemeente [gemeente ] . Dit is geen gebrek aan het gehuurde en de huurders moeten de gemeente Utrecht en niet Bo-Ex daarop aanspreken. Bo-Ex heeft overigens onbetwist gesteld dat de gemeente Utrecht op verzoek van Bo-Ex nu driemaal in plaats van tweemaal per week de containers laat legen.


4.6.20.
Wat betreft de lekkages in het trappenhuis heeft Bo-Ex onbetwist gesteld dat de oorzaak daarvan gelegen is in verstoppingen van de goten door kleding en huisvuil, dat de bewoners van het complex naar beneden gooien en dat terecht komt op het dak van de entree. De normale afvoer van het regenwater wordt daardoor verhinderd. Dit is geen gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. Bo-Ex heeft overigens onbetwist gesteld dat zij dat afval regelmatig van het dak van de entree laat verwijderen.


Brandveiligheid


4.6.21.
De huurders hebben, kennelijk buiten medeweten van Bo-Ex om, de gemeente [gemeente ] en/of de Veiligheidsregio Utrecht gevraagd om het complex te inspecteren op brandveiligheid. Zij hebben niet toegelicht wat de aanleiding was om de gemeente [gemeente ] en/of de Veiligheidsregio Utrecht om die inspectie te vragen. Zij hebben niet gesteld en onderbouwd dat zij goede gronden hadden om zich ernstige zorgen te maken over de brandveiligheid van het complex. De huurders stellen dat bij die inspectie is gebleken dat het complex inderdaad niet brandveilig is. Dit is volgens hen een ernstig gebrek aan het gehuurde, dat voor rekening van Bo-Ex komt. Ter zitting hebben zij verwezen naar de constateringen van de heren [C] (gemeente [gemeente ] ) en [D] (Veiligheidsregio Utrecht), die het complex op 9 juni 2021 hebben geïnspecteerd.


4.6.22.
De huurders verwijzen naar een brief gedateerd 21 oktober 2021 van de afdeling Toezicht en Handhaving Bebouwde Omgeving van de gemeente Utrecht, gericht aan Bo-Ex (productie 21 van de huurders, door Bo-Ex overgelegd als productie 27). In die brief is vermeld dat uit de inspectie op 9 juni 2021 is gebleken dat het complex op onderdelen niet voldoet aan het bouwbesluit – niveau bestaande bouw en dat Bo-Ex al heeft aangegeven dat zij bereidwillig is om die punten binnen de daarvoor gestelde termijn in orde te maken. Blijkens de bijlage bij de brief gaat het met name om het gebruikte spiegeldraadglas in de brandwering van de trappenhuizen, dat volgens de huidige normen een onvoldoende brandwerendheid heeft en daarom vervangen moet worden. De brandwerende deuren in het trappenhuis moeten om diezelfde reden voorzien worden van andere glaslatten. Tijdens de inspectie waren diverse deuren (kennelijk door de bewoners) in een geopende stand vastgezet, waardoor deze niet meer zelfsluitend waren. De deuren moeten daarom zelfsluitend worden uitgevoerd. Verder is bij de inspectie geconstateerd dat er brandbare spullen (een vuilniszak) in het trappenhuis staan en een scootmobiel in de gang, hetgeen brandgevaarlijk is of bij brand een gevaarlijke situatie kan veroorzaken, zo schrijft de gemeente Utrecht.


4.6.23.
Bo-Ex moet er uiteraard voor zorgen dat het complex voldoet aan de huidige brandveiligheidseisen. De huurders hebben niet betwist dat Bo-Ex de benodigde werkzaamheden na de ontvangst van de brief van de gemeente [gemeente ] , direct heeft opgepakt en op tijd heeft uitgevoerd. Blijkens de brief van de gemeente [gemeente ] kunnen de bewoners zelf ook bijdragen aan de brandveiligheid van het complex, door geen brandwerende deuren open te laten staan en met name door geen spullen in de gangen en trappenhuizen te plaatsen. Uit de in die brief genoemde, door Bo-Ex te verrichten aanpassingen in het trappenhuis blijkt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat sprake is geweest van een zo ernstige brandonveilige situatie dat de huurders zijn blootgesteld aan onaanvaardbare risico’s. De huurders hebben daarnaast niet gesteld en onderbouwd dat hun huurgenot werd aangetast door de brandveiligheidssituatie, zoals deze in de brief van de gemeente [gemeente ] is beschreven. Niet is komen vast te staan dat sprake is geweest van een gebrek in de zin van de wet dat heeft geleid tot verminderd huurgenot.


Rioleringsbuizen


4.6.24.
De huurders hebben weliswaar gesteld dat gemeenschappelijke delen rioleringsbuizen in dermate slechte staat zijn dat deze lekkages en stankoverlast veroorzaken, maar zij hebben deze stelling geenszins onderbouwd.


Medewerking huurders


4.6.25.
Er bestaat geen recht op huurprijsvermindering als de huurder de verhuurder niet in staat stelt om de gemelde gebreken te herstellen. Bo-Ex heeft in de conclusie van antwoord uitvoerig beschreven dat zij na ontvangst van de klachtformulieren in februari 2021 veel moeite heeft gedaan om alle gemelde klachten van de individuele huurders op te lossen. Met een aantal huurders is het niet gelukt in contact te komen, of als er wel afspraken voor het verrichten van werkzaamheden zijn gemaakt, dan waren die huurders op die afgesproken tijdstippen niet thuis. Dit geldt voor [eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ), [eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ), [eiser sub 8.1] (huisnummer [huisnummer 8] ) en [eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ). De huurders zijn op die stellingen van Bo-Ex niet ingegaan. De kantonrechter gaat er daarom in rechte van uit dat die huurders als het gaat om gemelde en nog niet verholpen klachten, niet hebben meegewerkt aan het verhelpen daarvan. Als er al vanuit kan worden gegaan dat het hierbij gaat om gebreken in de zin van de wet, dan hebben deze huurders geen aanspraak op huurprijsvermindering omdat zij Bo-Ex niet de gelegenheid hebben gegeven die gebreken te herstellen.


Overige klachten per huurder


4.6.26.
Bo-Ex heeft in de conclusie van antwoord per huurder aangegeven wat de gemelde klachten zijn, wat zij vervolgens bij inspectie van de appartementen heeft aangetroffen, welke werkzaamheden zij in februari/maart en juni/juli 2021 heeft verricht en welke resterende werkzaamheden zij binnenkort nog zal verrichten. De huurders hebben daarop ter zitting niet inhoudelijk gereageerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de alle overige gemelde klachten door Bo-Ex inmiddels zijn verholpen, waaronder enkele gebreken, te weten: ramen die niet goed meer sluiten en een losgeraakte regenpijp op het balkon, met wateroverlast op het balkon tot gevolg en boorgaten in een kozijn (ervan uitgaande dat de huurder deze niet zelf heeft aangebracht). Verder moet er in rechte vanuit worden gegaan dat de onderhoudsklachten/gebreken die volgens Bo-Ex tijdens inspectie van de appartementen in februari 2021 niet zijn geconstateerd, niet (meer) bestaan. De huurders hebben het bestaan van die onderhoudsklachten/gebreken, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door Bo-Ex in de conclusie van antwoord, namelijk onvoldoende onderbouwd. Verder zijn onderhoudsklachten die door de huurders zelf zijn veroorzaakt geen gebreken die op grond van de wet voor rekening van Bo-Ex komen. Dit betreft: de opgetreden lekkages in de badkamer van [eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ) en in de badkamer van [eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ), die volgens Bo-Ex zijn veroorzaakt doordat zij zonder toestemming van Bo-Ex en op onvakkundige wijze werkzaamheden aan de badkamer hebben verricht (punt132 en 135 conclusie van antwoord). De huurders hebben die gang van zaken niet weersproken.


Melding van het gebrek


4.6.27.
De huurders hebben in de dagvaarding niet geconcretiseerd wanneer zij elk van de diverse onderhoudsklachten of gebreken voor het eerst bij Bo-Ex hebben gemeld. Zij stellen slechts in algemene zin dat zij herhaaldelijk bij Bo-Ex hebben geklaagd, maar dat Bo-Ex daarmee niets heeft gedaan. Bo-Ex heeft betwist dat de huurders alle in de dagvaarding genoemde klachten vóór of bij het invullen van de klachtformulieren in februari 2021 bij haar hebben gemeld. Bo-Ex heeft ook gesteld dat de huurders eerst in de dagvaarding in kort geding een aantal klachten die niet eerder waren gemeld of klachten die eerder door Bo-Ex zijn afgehandeld. De voorzieningenrechter heeft in de eerder tussen partijen gevoerde kort geding procedures al geoordeeld dat het op de weg van de huurders had gelegen om te stellen en onderbouwen wanneer zij de diverse gestelde onderhoudsklachten of gebreken bij Bo-Ex hebben gemeld. In deze procedure heeft Bo-Ex de huurders er in de conclusie van antwoord nog eens op gewezen dat zij ook in deze procedure die informatie niet hebben verstrekt.


4.6.28.
Bij akte overlegging producties van 2 maart 2022 hebben de huurders verwezen naar het Woononderzoek [straat] (productie 19 van de huurders). Uit dat rapport blijkt volgens hen dat zij hebben geklaagd over een groot deel van de gebreken. Bo-Ex heeft toegelicht dat dit rapport de uitslag weergeeft van een enquête naar de woonwensen van de bewoners van het complex, die in opdracht van Bo-Ex is gehouden in het kader van de aanstaande renovatie. De kantonrechter constateert dat uit dat rapport niet kan worden opgemaakt wanneer de afzonderlijke huurders elk van de diverse, in de dagvaarding genoemde gebreken voor het eerst bij Bo-Ex hebben gemeld.


4.6.29.
De kantonrechter concludeert dat de huurders op dit punt niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Zij gaat er daarom vanuit dat de huurders alle door hen in de dagvaarding genoemde onderhoudsklachten, die zij ten grondslag hebben gelegd aan hun vordering tot huurprijsvermindering, niet eerder dan in februari 2021 bij Bo-Ex hebben gemeld, namelijk via de klachtformulieren die Bo-Ex aan hen heeft verstrekt en die zij na invulling aan Bo-Ex hebben geretourneerd, of eerst door middel van de dagvaarding in kort geding. Als de huurders aanspraak hebben op huurprijsvermindering, dan kan deze niet eerder ingaan dan per februari 2021 dan wel 11 of 22 mei 2021 (de data van de twee dagvaardingen in kort geding).


Substantiële vermindering van huurgenot


4.6.30.
De huurders hebben de diverse gebreken, voor zover deze in rechte zijn komen vast te staan (zie hiervoor onder 4.6.15. en 4.6.26), in februari 2021 dan wel op 11 respectievelijk 22 mei 2021 bij Bo-Ex gemeld. Bo-Ex stelt dat zij die gebreken – voor zover de huurders daaraan hun medewerking hebben verleend – in februari/maart en in juni/juli 2021 heeft verholpen. Zij is in de conclusie van antwoord uitvoerig en gemotiveerd ingegaan op alle door de huurders gemelde onderhoudsklachten, de constateringen die zij bij de inspectie van de afzonderlijke appartementen heeft gedaan en de werkzaamheden die zij vervolgens in februari/maart en juni/juli 2021 in de afzonderlijke appartementen heeft verricht. De onvoldoende glasafdichting stelt Bo-Ex in 2021 aan het eind van de zomer/het begin van de herfst te hebben verholpen. De huurders hebben dat alles niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat.

4.6.31.
Gelet op de aard en ernst van de gestelde gebreken, voor zover deze in rechte zijn komen vast te staan, en de termijn waarbinnen Bo-Ex deze na de melding daarvan heeft verholpen, is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een zodanig substantiële vermindering van huurgenot dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.


4.6.32.
Voor zover de huurders hebben bedoeld te stellen dat zij recht hebben op gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst omdat de sloop, of een definitieve beslissing over de sloop, veel te lang op zich heeft laten wachten, namelijk langer dan waarvan zij op grond van de toezeggingen van Bo-Ex uit mochten gaan, dan hebben zij ook op dit punt niet aan hun stelplicht voldaan. Zij hebben namelijk niet gesteld en onderbouwd wanneer de afzonderlijke huurovereenkomsten met Bo-Ex zijn gesloten, wat Bo-Ex sindsdien in het individuele geval heeft gecommuniceerd over de termijn waarop gesloopt zou gaan worden en hoe lang elke huurder daarna heeft moeten wachten op een definitieve beslissing van Bo-Ex over de sloop van het complex. Ook met aanvulling van rechtsgronden kan de vordering tot huurprijsvermindering niet worden toegewezen.


Bewijsaanbod van de huurders

4.6.33.
Omdat de huurders ten aanzien van de hiervoor besproken, in geschil zijn stellingen niet voldoen aan de op hen rustende stelplicht, is voor nadere bewijslevering geen plaats.


Conclusie


4.6.34.
De primaire en subsidiaire vorderingen ter zake van huurprijsvermindering worden afgewezen.


Kosten deskundigen


4.7.
Omdat de hoofdvorderingen van de huurders worden afgewezen moeten de kosten van de door hen ingeschakelde deskundigen voor hun rekening blijven. De vorderingen zoals geformuleerd onder 3.1. sub e en f, worden daarom afgewezen.


Proceskosten


4.8.
De huurders hebben ongelijk gekregen. Zij worden daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat zij hun eigen proceskosten dragen en de proceskosten van Bo-Ex moeten betalen. Die proceskosten van Bo-Ex worden tot vandaag begroot op € 1.800,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 900,00, welk tarief de kantonrechter gelet op de omvang van de zaak redelijk acht).


De door Bo-Ex gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.


Uitvoerbaar bij voorraad


4.9.
Bo-Ex heeft gevorderd de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Hiertegen zijn de huurders niet opgekomen. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Rv wordt die vordering toegewezen.




5De beslissing

De kantonrechter:


5.1.
wijst de vorderingen af;


5.2.
veroordeelt de huurders in de kosten; dit betekent dat zij de eigen proceskosten dragen en de proceskosten van Bo-Ex betalen. Die proceskosten van Bo-Ex worden tot vandaag begroot op € 1.800,00;


5.3.
veroordeelt de huurders, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Bo-Ex volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;


5.4.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.



Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022.

1 Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 (ECLI:NL:HR:2017:404; r.o. 3.3.2.).
2 Zie productie 15 van de huurders.
3 Zie productie 14 van de huurders.
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:1422

LAATSTE NIEUWS
Gisteren
Kronieken Straf(proces)recht & Europees Strafrecht
Kroniek Burgerlijk procesrecht oktober 2022 t/m september 2023
De reis van niet-betaalde private vorderingen
Bestuurder zonder stemrecht is werknemer voor sociale verzekeringen
Bescherming van geografische aanduidingen voor ambachtelijke en industriële producten
Handreiking online onderzoek in het kader van handhaving van de openbare orde
Handreiking Toezicht en handhaving Wet kwaliteitsborging bouw
Jiskefet vist naast het merkennet
Tientallen juristen nodig om cosmetische ingreep recht te trekken
Goederenrecht vs. verduurzamingsambities

Sterke punten
Mensen klem zetten

Zwakke punten
sociale functie niet waarmaken